KfW-Förderung:
➢ KfW-Förderdarlehen & Tilgungszuschuss bis 150.000 € je Wohnung
Steuervorteile:
➢ 5 % Sonder-Afa (4 Jahre) nach § 7b EStG (Personalwohnungen)
➢ 5 % degressive AfA
nach § 7 Abs. 5a EStG
Neubauprojekt KfW40/QNG in der Metropolregion Nürnberg
Neubauwohnungen (Personalwohnen) Zirndorf bei Nürnberg
Neubau KfW 40 QNG mit Mietpool
➧ 1- und 2-Zimmer-Wohnungen • Bezugsfertigkeit geplant 01.04.2028
➧ Wohnflächen: ca. 24,91 m² bis ca. 70,29 m²
➧ Steuervorteile: 5 % degressive AfA plus 5 % Sonder-AfA nach § 7b EStG in den ersten 4 Jahren
➧ KfW 40 QNG: zinsgünstiges Förderdarlehen bis 150.000 € je Wohnung
➧ Vermietung über Mietpool, Hausverwaltung und Mietverwaltung aus einer Hand
➧ Kaufpreise: 202.700 € bis 448.100 €, Stellplatz 15.900 €, provisionsfrei
➧ Ein-Zimmer-Wohnungen inklusive Möblierung und Einbauküche, Zwei-Zimmer-Wohnungen inklusive Einbauküche
0170 66 94 850
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Das Projekt
In Zirndorf entsteht auf rund 23.000 m² ein neues Wohn- und Lebensquartier. Im ersten Bauabschnitt wurde bereits eine Wohnanlage für Betreutes Wohnen fertiggestellt, ein Nahversorger ist vorgesehen. Im zweiten Bauabschnitt folgen ein Kompetenzzentrum der AWO mit 157 Pflegeappartements, eine Tagespflege mit 22 Plätzen, Verwaltungsbüros und 54 Personalwohnungen.
Die Personalwohnungen bieten modernen, kompakten Wohnraum in unmittelbarer Nähe zum Arbeitsplatz. Die 30 Ein-Zimmer-Wohnungen und 24 Zwei-Zimmer-Wohnungen verteilen sich auf drei Etagen. Die Ein-Zimmer-Wohnungen werden möbliert und mit Küche übergeben, die Zwei-Zimmer-Wohnungen erhalten eine moderne Küche und lassen Raum für die eigene Einrichtung. Den Zwei-Zimmer-Wohnungen ist jeweils ein Außenstellplatz zugeordnet.
Gebaut wird im Standard KfW-Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
Steuerliche Aspekte
Degressive AfA mit Sonder-AfA: Das Gebäude wird mit 5 % p.a. vom jeweiligen Restwert abgeschrieben, die Abschreibung ist damit in den ersten Jahren am höchsten. Zusätzlich können in den ersten vier Jahren jeweils weitere 5 % Sonderabschreibung nach § 7b EStG geltend gemacht werden. Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf entsteht so ein hoher steuerlicher Effekt, der sich für Anleger mit hohem Einkommen besonders bemerkbar macht.
Förderung, Kaufpreiszahlung und Nebenkosten
Je Wohnung ist ein zinsgünstiges KfW-Förderdarlehen von bis zu 150.000 € möglich.
Der Kaufpreis wird wahlweise in Raten nach Baufortschritt (MaBV) oder in einer Summe nach Fertigstellung gezahlt; bei Zahlung nach Fertigstellung erhöht sich der Kaufpreis um 3 %.
Erwerbsnebenkosten: 3,5 % Grunderwerbsteuer und ca. 2 % Notar- und Grundbuchkosten. Für den Käufer ist der Erwerb provisionsfrei.
Wohnungsbeispiele
Ein Querschnitt durch das Angebot – 1-Zimmer-Wohnungen mit rund 25 m² sowie 2-Zimmer-Wohnungen von 54 bis 70 m². Weitere Wohneinheiten sind verfügbar.
Ihre Anfrage:
Neubauprojekt KfW40/QNG - Personalwohnung
*Pflichtfeld
Was eine möblierte Personalwohnung als Kapitalanlage konkret bedeutet
Eine reale Berechnung, Schritt für Schritt erklärt: vom Kauf über die Finanzierung und den Steuervorteil bis zum Vermögenszuwachs nach zehn Jahren.
Apartment, 25,5 m² Neubau EH40/QNG möbliert mit MietpoolWas kostet der Kauf – und was bringe ich selbst ein?
Das Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Der Kaufpreis einschließlich Möblierung wird vollständig über Darlehen finanziert.
Die Darlehen werden während der Bauzeit nach Baufortschritt ausgezahlt. Zinsen fallen nur auf die bereits ausgezahlten Beträge an und sind steuerlich absetzbar.
| Kaufpreis Wohnung inkl. Möblierung 8.000 € |
207.500 € |
| Kaufnebenkosten | 11.132,50 € |
| Gesamtkosten | 218.632,50 € |
| Eigenkapital | − 11.132,50 € |
| Finanziert | 207.500 € |
| Eigenkapital | 11.132,50 € |
| Zinsen während der Bauzeit | 3.112,50 € |
| Eigener Kapitaleinsatz gesamt | 14.245 € |
Wie wird der Kauf finanziert?
Für energieeffiziente Neubauten steht ein zinsgünstiges KfW-Förderdarlehen zur Verfügung. Es deckt hier den größten Teil des Kaufpreises, den Rest ein Bankdarlehen.
Beide Darlehen sind zu Beginn tilgungsfrei – das Bankdarlehen zwei Jahre, das Förderdarlehen drei Jahre. Das entlastet die Anfangsphase spürbar.
| KfW-Förderdarlehen 2,94 % Sollzins, 10 Jahre fest |
150.000 € |
| Bankdarlehen 4,50 % Sollzins |
57.500 € |
| Darlehen gesamt | 207.500 € |
Wie entsteht der Steuervorteil?
Das Finanzamt erkennt bei einer vermieteten Neubauwohnung mehr Kosten an, als tatsächlich Geld abfließt. Der Grund sind die Abschreibungen: Der Wertverzehr des Gebäudes wird jährlich als Aufwand angesetzt – beim Neubau EH40/QNG mit 5 % degressiver Abschreibung plus 5 % Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren. Die Möblierung wird zusätzlich über zehn Jahre abgeschrieben.
Übersteigen Abschreibungen und Zinsen die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Er mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen – und damit Ihre Einkommensteuer.
| Beispiel: erstes volles Mietjahr | |
| Mieteinnahmen nach Verwaltung und Mietpool | + 5.640 € |
| Abschreibungen (degressiv, Sonder-AfA, Möblierung) | − 14.379 € |
| Darlehenszinsen | − 6.998 € |
| Steuerlicher Verlust | − 15.736 € |
| Steuerersparnis in diesem Jahr | 6.609 € |
Steuerersparnis pro Jahr
Was bedeutet das monatlich?
Im ersten vollen Mietjahr sind die Darlehen noch tilgungsfrei. Miete und Steuerersparnis decken die Zinsen und laufenden Kosten vollständig – es bleibt ein monatlicher Überschuss.
| Erstes volles Mietjahr, pro Monat | |
| Miete | + 510,00 € |
| Steuerersparnis (anteilig) | + 550,76 € |
| Verwaltung, Mietpool und Rücklage | − 57,19 € |
| Zinsen | − 583,13 € |
| Monatlicher Überschuss | + 420,44 € |
Was entsteht nach 10 Jahren?
Die Rechnung berücksichtigt alles, was Sie in zehn Jahren einnehmen und aufwenden: Mieten, Zinsen einschließlich der Bauzeit, Steuerersparnis, die Kaufnebenkosten und die Wertentwicklung der Wohnung.
Nach Abzug sämtlicher Kosten bleibt ein Vermögenszuwachs von 52.422 € – bei einem Eigenkapitaleinsatz von 11.132,50 €.
| Mieteinnahmen nach Verwaltung und Mietpool | + 57.689 € |
| Darlehenszinsen inkl. Bauzeit | − 69.541 € |
| Steuerersparnis | + 42.094 € |
| Wertentwicklung (1,5 % p. a.) | + 33.312 € |
| Kaufnebenkosten | − 11.132,50 € |
| Vermögenszuwachs nach 10 Jahren | 52.422 € |
Die Annahmen dieser Berechnung
- Persönlicher Grenzsteuersatz: 42 %
- Zinsen während der Bauzeit: 3.112,50 €
- Miete: 510 € monatlich, +0,5 % p. a.
- Mietpool, Gebühr in der Berechnung enthalten
- Wertentwicklung: 1,5 % p. a.
- Betrachtungszeitraum: 10 Mietjahre
Unverbindliches Rechenbeispiel (Stand 09/2026). Die steuerlichen Ergebnisse stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch das Finanzamt und hängen von der persönlichen Situation ab; sie ersetzen keine Steuerberatung. Finanzierungskonditionen und Fördermittel sind beispielhaft und werden zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme festgelegt. Die Wertentwicklung ist eine Annahme und nicht garantiert. Maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag und die Unterlagen des Bauträgers.
Lage: Zirndorf in der Metropolregion Nürnberg
Die Region
Die Metropolregion Nürnberg zählt zu den wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands. Rund 3,5 Millionen Menschen leben hier, etwa 150.000 Unternehmen sind in der Region ansässig. Ihr Zentrum bilden die eng zusammengewachsenen Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen.
Die Wirtschaft der Region steht auf mehreren Säulen. In Nürnberg haben große Arbeitgeber wie Bosch, DATEV und Diehl ihren Sitz, in Erlangen Siemens Healthineers, im nahen Herzogenaurach Schaeffler, adidas und Puma. Diese Vielfalt macht den Arbeitsmarkt weniger abhängig von einer einzelnen Branche.
Besonders ausgeprägt ist die Gesundheitswirtschaft. Unter dem Namen „Medical Valley“ hat sich rund um Erlangen und Nürnberg einer der führenden Standorte für Medizin und Medizintechnik in Europa entwickelt, mit dem Universitätsklinikum Erlangen, dem Klinikum Nürnberg und zahlreichen weiteren Kliniken und Pflegeeinrichtungen. Für Personalwohnungen ist das ein wichtiger Punkt: Fachkräfte in Pflege und Medizin werden in der Region dauerhaft gebraucht, und mit ihnen der passende Wohnraum.
Zirndorf
Zirndorf ist die Kreisstadt des Landkreises Fürth und hat rund 26.000 Einwohner. Die Stadt grenzt unmittelbar an Fürth und Nürnberg: Bis Fürth sind es rund 4 km, bis Nürnberg rund 8 km. Zirndorf verbindet damit die Infrastruktur und das Arbeitsplatzangebot der Großstädte mit dem ruhigen, grünen Umfeld einer Kleinstadt.
Bekannt ist Zirndorf als Sitz des Spielwarenherstellers Playmobil, direkt daneben liegt der Playmobil-FunPark. Wald- und Naherholungsflächen wie der Rangau und der Fürther Stadtwald liegen vor der Tür.
Verkehrsanbindung Die Rangaubahn verbindet Zirndorf tagsüber im Halbstundentakt mit Fürth und Nürnberg. Stadtbuslinien fahren direkt zur Nürnberger U-Bahn, weitere Buslinien nach Fürth. Alle Verkehrsmittel sind im Verkehrsverbund Großraum Nürnberg mit einem Ticket nutzbar.
Mit dem Auto ist über die Südwesttangente schnell das Autobahnnetz erreicht. Der Flughafen Nürnberg liegt rund 15 km entfernt, der Nürnberger Hauptbahnhof ist ICE-Knoten mit direkten Verbindungen nach München, Frankfurt und Berlin.
Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Die Wohnungen liegen in einem gewachsenen Wirtschaftsraum mit breiter Arbeitsplatzbasis und einer starken Gesundheitsbranche. Die Mieter arbeiten im Quartier selbst oder in kurzer Entfernung. Und Zirndorf bietet als Kleinstadt direkt an der Großstadt genau das, was Fachkräfte suchen: kurze Wege zur Arbeit, gute Anbindung und ein ruhiges Wohnumfeld.
Energieangaben gemäß GEG für Neubauten vom 05.05.2026 - Gültig bis 05.05.2036
🔹 Art des Energieausweises: Vorläufiger Bedarfsausweis
🔹 Energiebedarf des Gebäudes (voraussichtlich): 43 kWh/(m²·a)
🔹 Energieeffizienzklasse (voraussichtlich): A
🔹 Wesentliche Energieträger für die Heizung: Nah-/Fernwärme (erneuerbar)
🔹 Geplantes Baujahr: 2028
🔹 Primärenergiebedarf (voraussichtlich): 10 kWh/(m²·a)
Die Angaben basieren auf einer vorläufigen Berechnung. Der endgültige Energieausweis wird nach Fertigstellung des Gebäudes erstellt.
Hinweis
Die Abbildungen sind Visualisierungen und können von der tatsächlichen Ausführung abweichen. Alle Angaben beruhen auf den Unterlagen des Bauträgers bzw. Verkäufers. Wir übernehmen keine Gewähr für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit. Maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag und die Baubeschreibung. Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Steuerliche Vorteile hängen von Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Diese Angaben ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung.
