➤ Steuern sparen
➤ beste Finanzierungsoptionen plus KfW-Förderung
➤ Eigenkapitalanteil für ein maximal optimiertes Immobilieninvestment

Das System vereint steuerliche Abschreibungen, zinsgünstige KfW-Mittel und einen optimierten Eigenkapitaleinsatz zu einer hocheffizienten Investitionsstrategie.

Durch diesen gezielten Hebel wandeln Sie Steuerlast in Privatvermögen um und erzielen eine überdurchschnittliche Eigenkapitalrendite bei maximaler Strukturqualität.

Ein professionell abgestimmtes Finanzierungskonzept für Investoren, die planbaren Vermögensaufbau ohne Kompromisse suchen.

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Hinweis: Die folgende Ausführung ersetzt keine professionelle Steuerberatung

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Grundlagen der Immobilieninvestition

➤ Steuerliche Vorteile & Steuerlast senken

✔️ Finanzierungskosten (u.a. Zinsen) steuerlich absetzbar
✔️ AfA: Denkmal-AfA, QNG-/DGNB-Sonder-AfA und 5 % degressive AfA
✔️ Kaufnebenkosten teilweise absetzbar

➤ Finanzierung & Hebelwirkung

✔️ 100 % Kaufpreisfinanzierung (Eigenkapital nur für Nebenkosten)
✔️ Nutzung von KfW-Förderdarlehen & Tilgungszuschuss
✔️ Maximierung der Eigenkapitalrendite durch Leverage-Effekt

➤ Laufende Einnahmen

✔️ Monatliche Mieteinnahmen sichern Zins & Tilgung
✔️ Mietsteigerungen erhöhen Cashflow & Immobilienwert
✔️ Geringes Instandhaltungsrisiko bei Neubau & Denkmalimmobilien

✔️optionaler Mietpool & Mietausfallversicherung zur Absicherung

➤ Wertsteigerung & Exit

✔️ Steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren (§23 EStG)
✔️ Restschuld deutlich getilgt
✔️ Doppelter Effekt: steuerfreier Gewinn + Vermögensaufbau

✔️ Starke Wertsteigerung durch hohe Nachfrage und Standortentwicklung

➤   Hohe Eigenkapitalrendite

✔️ Mit geringem Eigenkapitaleinsatz (nur Kaufnebenkosten) erzielen Anleger durch Mieteinnahmen, Steuervorteile und Wertsteigerung eine Eigenkapitalrendite von z.B. 10 % bis 30 %
✔️ Besonders attraktiv bei Denkmal- & Neubauimmobilien mit Förderungen, Wertentwicklung, Steuervorteilen etc.

➤ Vermögensaufbau & Sicherheit

✔️ Inflationsgeschützter Sachwert statt unsicherer Geldwerte
✔️ Krisensichere Altersvorsorge mit realen Immobilienwerten
✔️ Laufende Mieteinnahmen auch nach Tilgung
✔️ Sparguthaben wird durch Immobilienanlage dem SAG-Gesetz (Bail-in-Regelungen) entzogen und in Realwert gesichert

STEUERVORTEILE

Immobilien als Kapitalanlage bieten eine effektive Möglichkeit, Steuern zu sparen und gleichzeitig langfristig Vermögen zu sichern:

  • Neubauwohnungen mit 5 % degressive Abschreibung (AfA) + QNG Sonder-AfA
  • Denkmal- und Sanierungsobjekte mit Denkmal-AfA

Beide Formen ermöglichen Kapitalanlegern erhebliche steuerliche Vorteile.


Warum Immobilien steuerlich begünstigt sind

Immobilien spielen eine zentrale Rolle für die wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung. Um Investitionen in Neubau und Sanierung zu fördern, hat der Gesetzgeber gezielte steuerliche Anreize geschaffen. Diese machen Immobilien zu einer der attraktivsten Anlageformen: Anleger profitieren nicht nur von möglichen Wertsteigerungen, sondern auch von einer spürbaren Steuerentlastung.

Was das konkret für Sie bedeutet

💼 Abschreibungen reduzieren Ihre Steuerlast:
Ein Teil Ihrer Investitionskosten kann über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden. Dadurch sinkt Ihr zu versteuerndes Einkommen – besonders vorteilhaft bei hohen Einkünften.


Steuervorteile bei Neubau

5 % degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Die degressive Abschreibung erlaubt es, in den ersten Jahren höhere Beträge steuerlich abzusetzen
– ideal für Anleger mit mittleren bis hohen Einkommen. Gültig für Neubauten, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde. Auch der Erwerb im Jahr der Fertigstellung ist begünstigt.


Beispielrechnung:
        Kaufpreis (Herstellungskosten) 300.000 €:

  • Jahr 1: 15.000 € (5 % von 300.000 €)
  • Jahr 2: 14.250 € (5 % vom Restwert: 285.000 €)
  • Jahr 3: 13.537,50 € (5 % vom Restwert: 270.750 €)
  • etc.
  • Hinweis: Ab ca. Jahr 8 kann der Wechsel zur linearen AfA sinnvoll sein. Lassen Sie sich hierzu von einem Steuerberater beraten.

Zusätzlich möglich: Sonderabschreibung von 5 % p.a. gemäß § 7b EStG (z. B. bei QNG zertifizierten Neubauten mit max. 4.800 €/m² Wohnfläche).


Steuervorteile bei Denkmalimmobilien

Abschreibung nach § 7i bzw. 7h EStG

100 % der Sanierungskosten können über 12 Jahre steuerlich abgeschrieben werden:

  • 9 % p.a. in den ersten 8 Jahren
  • 7 % p.a. in den folgenden 4 Jahren

Beispielrechnung:

  • Kaufpreis: 400.000 €
  • Sanierungsanteil: 200.000 €
    → Jahr 1–8: 18.000 € p.a.
    → Jahr 9–12: 14.000 € p.a.

Zusätzlich: Der Altbestand kann mit 2 % linearer AfA p.a. abgeschrieben werden.


Vorteile im Überblick

  • Regelmäßige Mieteinnahmen
  • Steuerersparnisse durch AfA und Sonderabschreibungen
  • Langfristiger Vermögensaufbau durch Wertsteigerung
  • Förderprogramme wie KfW-Darlehen & Tilgungszuschüsse
  • Hohe Nachfrage & Mietsteigerungen

QNG (KfW40/KN40) und die 5 % Sonder-AfA
Sonder-AfA nach § 7b EStG


QNG und Sonder-AfA nach § 7b EStG: Steuerliche Chancen für nachhaltigen Mietwohnungsneubau

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bietet privaten Investoren erhebliche steuerliche Entlastungen bei QNG-zertifizierten Neubauwohnungen. Sie ermöglicht über vier Jahre eine zusätzliche lineare Abschreibung von 5% auf Basis einer festen Baukostenobergrenze – unabhängig vom Kaufpreis. Dieser Artikel erklärt fundiert die Regelung, die genaue Berechnung der Obergrenze und Voraussetzungen.


Was ist QNG?

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) bestätigt hohe Nachhaltigkeitsstandards (z. B. Effizienzhaus 40, DGNB), inklusive Energieeffizienz, CO₂-Bilanz und Lebenszykluskosten. Es ist Voraussetzung für die Sonder-AfA und sorgt für niedrige Betriebskosten sowie stabile Mieten – ideal für Langzeitinvestitionen.


Die Sonder-AfA nach § 7b EStG

§ 7b EStG erlaubt seit 2023 (bis 30.9.2029) eine zusätzliche 5% lineare Sonderabschreibung jährlich über 4 Jahre (kumulativ 20%) auf die förderfähigen Baukosten. Sie kommt zusätzlich zur regulären AfA (linear oder degressiv). Die Abschreibung startet anteilig ab Fertigstellung und mindert Vermietungseinkünfte direkt.

Voraussetzungen für Investoren

  • Mietwohnungsneubau mit Vermietungspflicht (keine Eigennutzung etc.).
  • Zeitraum: Bauantrag/Bauanzeige 1.1.2023–30.9.2029.
  • QNG-Zertifikat (EH 40 oder äquivalent), vorab geprüft.

Baukostenobergrenze: Genaue Berechnung

Wichtig: Nicht der Verkaufspreis auch nicht ohne Grund/Boden-Anteil  oder tatsächliche Herstellungskosten entscheiden, sondern ausschließlich die gesetzlich festgelegte Baukostenobergrenze für abschreibbare Bauteile z.B. KG 300 / KG 400 ohne Grund/Boden, Nebenanlagen.

Aktuelle Grenzen
(seit Wachstumschancengesetz 2024):

  • Obergrenze: 5.200 € pro m² Wohnfläche.
  • Bemessungsgrundlage für 5% AfA: 4.000 € pro m² Wohnfläche


📌 Hinweis zur Steuerberatung

Wir sind keine Steuerberater. Die genannten Angaben stellen allgemeine Informationen dar und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Bitte wenden Sie sich an einen Steuerberater, um Ihre persönliche Situation rechtssicher zu klären. Irrtum, Änderungen vorbehalten

DIE FINANZIERUNG: 

Optimale Finanzierungsgestaltung für Kapitalanleger

Eine strategisch durchdachte Immobilienfinanzierung kombiniert steuerliche Vorteile, planbare Finanzierungsmodelle und nachhaltige Vermögensbildung. 

Ob eine 100 % Finanzierung oder eine teilweise Eigenkapitalfinanzierung die bessere Wahl ist, hängt von individuellen Zielen und Anlagestrategie ab.


Um das Potenzial der Finanzierung optimal auszuschöpfen, empfiehlt es sich, eine fundierte Beratung in Anspruch zu nehmen und die Finanzierungsstrategie auf die persönliche Vermögensplanung abzustimmen.

Warum eine 100 % Kaufpreisfinanzierung?

Viele Investoren entscheiden sich bewusst für eine 100-Prozent-Finanzierung, um ihr Eigenkapital möglichst effizient einzusetzen und ihr Vermögen strategisch zu vermehren. Immobilien gelten als wertbeständige Sicherheiten, weshalb Banken bereit sind, hohe Finanzierungsquoten anzubieten.

Ein entscheidender Vorteil dieser Strategie liegt darin, dass das eigene Kapital nicht in eine einzelne Immobilie gebunden wird, sondern für weitere Investitionen zur Verfügung steht. Dadurch können Anleger von breiteren Diversifikationsmöglichkeiten, potenziellen Wertsteigerungen und steuerlichen Vorteilen profitieren.

Ihr Eigenkapital: So setzen Sie es strategisch ein

Eine vollständige Finanzierung des Kaufpreises ist möglich, Kapitalanleger müssen in der Regel nur die Kaufnebenkosten – darunter Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Kosten für das Grundbuchamt – aus Eigenmitteln tragen.

Die Frage, ob zusätzliches Eigenkapital eingebracht werden sollte, hängt von der individuellen Strategie ab. Zwar reduziert eine höhere Eigenkapitalquote die monatliche finanzielle Belastung, doch oftmals erweist es sich als rentabler, das Kapital auf mehrere Investitionen zu verteilen, anstatt es ausschließlich in eine einzelne Immobilie zu investieren.

Auf Wunsch unterstützen wir Sie bei der Finanzierung und stellen den Kontakt zu ausgewählten regionalen Banken her

Hebeleffekt & Eigenkapitalrendite

Der wesentliche Vorteil einer kreditfinanzierten Immobilieninvestition liegt im sogenannten Hebeleffekt:  Durch Fremdfinanzierung erwirbt der Investor eine Immobilie mit fremdem Kapital und profitiert dennoch vollständig von deren Wertsteigerung und Vorteilen.


Die Eigenkapitalrendite wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, insbesondere durch:

  • Mieteinnahmen, die zur Tilgung der Darlehensverbindlichkeiten beitragen
  • Steuerliche Vorteile, die die Nettorendite erhöhen
  • Wertsteigerung der Immobilie, die langfristig zu einem erheblichen Vermögenszuwachs führen kann

Finanzierungslaufzeiten: 

10 Jahre oder 15 Jahre?

Die Wahl der Zinsbindungsdauer beeinflusst nicht nur die monatliche Belastung, sondern auch die finanzielle Flexibilität:

  • 10-jährige Laufzeit:  Höhere Tilgung, schnellere Entschuldung, frühzeitige Möglichkeit zur Anschlussfinanzierung oder zum Verkauf
  • 15-jährige Laufzeit: Niedrigere monatliche Raten, höhere Liquidität für weitere Investitionen, langfristige Zinssicherheit

Nach Ablauf der Zinsbindung besteht entweder die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung oder eines Verkaufs der Immobilie - steuerfrei.

Verkaufsstrategie: Werterhalt und Wertsteigerung

Langfristig orientierte Immobilieninvestoren profitieren insbesondere in wirtschaftlich starken Regionen von einer stabilen oder steigenden Wertentwicklung. Eine kluge Standortwahl kann dazu führen, dass der Verkaufswert nach 10 oder 15 Jahren den ursprünglichen Kaufpreis deutlich übersteigt.

Zusätzlich spielt der steuerliche Aspekt eine wesentliche Rolle: Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind nach einer Haltefrist von zehn Jahren steuerfrei. Dies kann ein entscheidender Faktor für den optimalen Zeitpunkt eines Verkaufs sein.

Steuerliche Aspekte der Finanzierung

Investoren können verschiedene steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen, die die Gesamtrendite der Immobilie erheblich verbessern:

  • Zinsaufwendungen für das Darlehen sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar
  • Abschreibungen (AfA)  mindern die Steuerlast und verbessern die Liquidität
  • Degressive AfA von 5 % bei Neubauten erhöht den steuerlichen Vorteil in den ersten Jahren
  • Verkaufsgewinne nach 10 Jahren sind steuerfrei realisierbar

KfW-Förderungen
- Stand: April 2026 - Neubau & Denkmalimmobilien

Für Kapitalanleger sind die Förderprogramme der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ein entscheidendes Instrument zur Rentabilitätssteigerung. Durch die Kombination aus signifikanten Zinsvorteilen und – je nach Programm – hohen Tilgungszuschüssen lässt sich der Cashflow einer Immobilie bereits in der Anfangsphase optimieren.

Hier finden Sie die exakten Konditionen und Höchstbeträge:

➤ Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (Programm 297/298)

Dieses Programm richtet sich an Investoren, die in hochenergieeffiziente Neubauprojekte investieren.
Der Förderhöchstbetrag richtet sich nach der erreichten Nachhaltigkeitsstufe.

  • Förderstufe: Klimafreundliches Wohngebäude (Standard EH 40)
  • Maximaler Kreditbetrag: Bis zu 100.000 € pro Wohneinheit.
  • Konditionen: Zinsverbilligtes Darlehen (aktuell ab ca. 0,6 % bis 1,4 % effektiv, abhängig von Laufzeit und Zinsbindung).
  • Besonderheit: Seit 2026 ist für diese Stufe ein Tilgungszuschuss von 5 % festgeschrieben.

  • Förderstufe: Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG
  • Maximaler Kreditbetrag: Bis zu 150.000 € pro Wohneinheit.
  • Voraussetzung: Zertifizierung mit dem „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ (QNG).
  • Vorteil: Erhöhtes Kreditvolumen und ein Tilgungszuschuss von 12,5 % (maximal 18.750 € Ersparnis pro Wohneinheit).

➤ Sonderprogramm: Effizienzhaus 55 (EH 55) – Befristet bis 30.06.2026

Aufgrund der aktuellen Marktlage wurde der Standard EH 55 für den Neubau befristet wieder in die Förderung aufgenommen.

  • Maximaler Kreditbetrag: Bis zu 100.000 € pro Wohneinheit.
  • Konditionen: Zinssatz ab 1,0 % effektiv (Stand April 2026).
  • Wichtig: Eine Förderung ist nur möglich, wenn die Wärmeerzeugung zu 100 % auf Basis erneuerbarer Energien erfolgt.

➤ Wohngebäude Kredit – Sanierung & Denkmal (Programm 261)

Für Investoren in Denkmalimmobilien oder Bestandsobjekte ist dies das stärkste Förderinstrument, da hier die höchsten Tilgungszuschüsse gewährt werden.

  • Maximaler Kreditbetrag:
  • 120.000 € pro Wohneinheit für Basis-Standards.
  • 150.000 € pro Wohneinheit, wenn das Gebäude die Stufe „Erneuerbare-Energien-Klasse“ (EE) oder „Nachhaltigkeits-Klasse“ (NH) erreicht.
  • Tilgungszuschüsse bei Denkmalimmobilien:
  • EH Denkmal (Standard): 5 % Zuschuss (bis zu 6.000 €).
  • EH Denkmal EE / NH: 10 % Zuschuss (bis zu 15.000 €).
  • WPB-Bonus (Worst Performing Building): Zusätzlich 10 % möglich, wenn das Gebäude vor der Sanierung energetisch in einem besonders schlechten Zustand war.
  • Maximale Ersparnis: Durch Kombinationen sind Tilgungszuschüsse von bis zu 45 % (max. 67.500 € pro WE) bei einer energetischen Komplettsanierung zum EH 40 realisierbar.

➤ Strategische Eckdaten & Zinsen (Stand April 2026)

Die Zinskonditionen der KfW wurden im April 2026 erneut leicht gesenkt, um Anreize für den Mietwohnungsbau zu schaffen.

  • Aktuelle Zinssätze:
  • Laufzeiten 4–10 Jahre: ab 0,60 % effektiv.
  • Laufzeiten 11–25 Jahre: ab 1,35 % effektiv.
  • Laufzeiten 26–35 Jahre: ab 1,50 % effektiv.
  • Liquiditätsvorteil: Bis zu 5 tilgungsfreie Anlaufjahre möglich. Das bedeutet: In der ersten Zeit der Vermietung zahlen Sie nur Zinsen und keine Tilgung – ideal zur Deckung der Anschaffungskosten.

Zusammenfassung für die Investitionsplanung

Für Kapitalanleger bedeutet dies: Bei einer Denkmalimmobilie mit z.B. 4 Wohneinheiten kann ein gefördertes Kreditvolumen von 600.000 € in Anspruch genommen werden, kombiniert mit Tilgungszuschüssen, die die tatsächliche Rückzahlungslast massiv senken.

Wichtiger Hinweis: Die Antragsstellung muss zwingend über die finanzierende Hausbank erfolgen, bevor ein Kauf- oder Liefer- und Leistungsvertrag unterzeichnet wird.

Gerne prüfen wir für Sie die optimale Kombination der Programme für Ihr geplantes Investment.

Mehr Kaufpreisvolumen, mehr Hebeleffekt, mehr Steuervorteile!

Bei einer 100%-Finanzierung übernimmt die Bank den gesamten Kaufpreis, Ihr Eigenkapital nur die Kaufnebenkosten (z.B. 5,5 % in Bayern).
Damit bestimmt Ihr Eigenkapital direkt das Kaufpreisvolumen.


1️⃣ Hebeleffekt & Eigenkapitalrendite:

  • Geringer Eigenkapitaleinsatz, aber volle Mieteinnahmen und Wertsteigerung auf den gesamten Kaufpreis
  • Beispiel: 22.000 € Eigenkapital → 400.000 € Kaufpreis der Wohnung
  • Ø 2 % Wertzuwachs p. a. → nach 15 Jahren ca. 35 % Wertsteigerung =
    ca. 140.000 € Gewinn - steuerfrei


2️⃣ Höhere Steuervorteile durch höheres Kaufpreisvolumen:

  • 5 % degressive AfA bei Neubauten oder Denkmal-/Sonder-AfA bei Sanierungsobjekten, sorgt für hohe Abschreibungen
  • Höheres Kaufpreisvolumen = höhere Steuerersparnis


💡Fazit:

Mit 100%-Finanzierung maximieren Sie Ihr Kaufpreisvolumen, Ihre Eigenkapitalrendite und Ihre Steuervorteile und profitieren langfristig von Wertzuwachs & steigenden Mieteinnahmen durch hohe Nachfrage!

Strategisch finanzieren:

Eigenkapital gezielt für Kaufnebenkosten einsetzen

- Eigenkapitalrendite!

Eine durchdachte Finanzierungsstruktur ist entscheidend für den nachhaltigen Erfolg Ihrer Immobilieninvestition. In vielen Fällen empfiehlt sich eine 100 %-Finanzierung des Kaufpreises, während das Eigenkapital nur für die Kaufnebenkosten verwendet wird. Diese Vorgehensweise bringt gleich mehrere Vorteile:

  • Hebeleffekt:  Höhere Investitionen bei gleichem Eigenkapitaleinsatz
  • Steuerliche Vorteile:  Zinsaufwendungen sind bei Vermietung in der Regel steuerlich absetzbar
  • Eigenkapitalrendite:  Je geringer der Eigenkapitaleinsatz, desto höher die prozentuale Rendite


Beispielrechnungen:

Wohnung mit Kaufpreis  200.000 €

  • 🔹 Eigenkapitalbedarf: ca. 10.000 €

Wohnung mit Kaufpreis  850.000 €

  • 🔹 Eigenkapitalbedarf: ca. 42.500 €


Indem Sie Ihr Eigenkapital ausschließlich zur Deckung der Kaufnebenkosten einsetzen, nutzen Sie das Potenzial einer kapitaleffizienten Finanzierung optimal aus, dadurch ergeben sich Steuervorteile, ein verbesserter Hebeleffekt sowie eine deutlich gesteigerte Eigenkapitalrendite  – ein wesentlicher Baustein für erfolgreichen Vermögensaufbau.

Immobilienfinanzierung – unabhängig, professionell, maßgeschneidert

Die richtige Finanzierung ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition. Doch die Konditionen variieren – und wer sich nur auf die eigene Hausbank verlässt, verschenkt oft wertvolles Potenzial. Wir selbst bieten keine Finanzierungen an, arbeiten mit ausgewählten Finanzierungspartnern zusammen, die neutral am Markt agieren.  Diese Spezialisten haben die nötige Erfahrung, Durchsetzungskraft und Marktkenntnis, um für Sie exzellente Konditionen zu erzielen.

✅  Unabhängige Beratung:  Keine Bindung an eine bestimmte Bank – stattdessen ein breites Spektrum an Finanzierungskonditionen!


✅  Beste Konditionen: Dank Marktmacht und Verhandlungskompetenz unserer Partner


✅  Bequemer, digitaler Prozess: Effizient und zielgerichtet – von der ersten Anfrage bis zur finalen Finanzierung


✅  Keine versteckten Interessen: Wir profitieren nicht finanziell von der Vermittlung – unser einziges Ziel ist es, unseren Kunden die bestmögliche Finanzierungslösung zu ermöglichen


Unser Tipp: Es muss nicht immer die Hausbank sein -  ein Vergleich lohnt sich!

Wir verfügen über ein Bankennetzwerk, das die Bauprojekte kennt und bewertet hat, sodass wir Ihnen Ansprechpartner benennen können. Lassen Sie uns gemeinsam die beste Lösung für Ihre Immobilieninvestition finden – mit einem starken Netzwerk an Ihrer Seite. 

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