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Immobilien als Kapitalanlage und Altersvorsorge für Freiberufler, Selbstständige und Unternehmer: laufende Mieteinnahmen, Steuervorteile durch AfA und Zinsen.

Jeder dritte in Europa produzierte Chip kommt aus Sachsen. Infineon hat 2026 eine neue Chipfabrik eröffnet, TSMC baut mit Bosch, Infineon und NXP ein weiteres Werk. Rund 3.000 neue Arbeitsplätze entstehen – und mit ihnen Bedarf an modernem Wohnraum. Genau hier entstehen 15 Neubauwohnungen im EH40-QNG-Standard

Bauzinsen auf dem höchsten Stand seit 2009: Warum Kapitalanleger anders rechnen sollten. Nicht der Zins entscheidet, sondern Standortentwicklung und Steueraspekte...

Spekulationsfrist bleibt: Bundestag lehnt Grünen-Entwurf ab Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Immobilien bleiben nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Der Bundestag hat am 8. Oktober 2026 einen Gesetzentwurf von Bündnis 90/Die Grünen abgelehnt, der diese sogenannte Spekulationsfrist vollständig abschaffen sollte. Für Kapitalanleger ist das Thema damit vorerst entschieden. Es lohnt sich dennoch, den Vorstoß genauer anzusehen: Er zeigt, an welcher Stelle die langfristige Kalkulation einer Immobilie politisch angreifbar ist – und warum eine solide Planung nicht allein auf den steuerfreien Verkauf setzen sollte. Was die Grünen vorgeschlagen haben Der Gesetzentwurf (Drucksache 21/6637) vom 23. Juni 2026 sah vor, die zehnjährige Haltefrist in § 23 EStG für nicht selbst genutzte Immobilien ersatzlos zu streichen. Veräußerungsgewinne wären dann unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert worden. Die Kernpunkte des Entwurfs: Keine steuerfreie Veräußerung mehr: Auch nach 10, 20 oder 30 Jahren wäre der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung einkommensteuerpflichtig gewesen. Erfassung laufender Fälle: Betroffen gewesen wären alle Immobilien, deren Zehnjahresfrist beim Inkrafttreten noch nicht abgelaufen ist – also Erwerbe ab 2016. Strengere Regel für Eigennutzer: Statt der bisherigen Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren sollten künftig 36 volle Monate Eigennutzung vor dem Verkauf erforderlich sein. Keine Inflationsbereinigung: Eine Anpassung der Anschaffungskosten an die Geldentwertung war nicht vorgesehen. Die Grünen begründen ihren Vorschlag mit der Gleichbehandlung von Anlageformen: Gewinne aus Aktien und Fonds unterliegen dauerhaft der Abgeltungsteuer, Immobiliengewinne nach zehn Jahren dagegen nicht. Zudem setze die Steuerfreiheit Anreize, Wohnraum länger zu halten statt ihn dem Markt zuzuführen. Die erwarteten Steuermehreinnahmen beziffert die Fraktion auf rund 6 Milliarden Euro. Das Ergebnis im Bundestag In namentlicher Abstimmung stimmten 131 Abgeordnete für den Entwurf und 446 dagegen. Damit ist das Gesetzgebungsverfahren beendet. Abgestimmt wurde zusammen mit weiteren Steuervorschlägen der Grünen, unter anderem zu Share Deals, zur Erbschaftsteuer und zur Besteuerung von Kryptowerten – alle fanden keine Mehrheit ( Bundestag, Textarchiv ). In der Debatte warf die Unionsfraktion den Grünen vor, unter dem Begriff Gerechtigkeit Steuererhöhungen durchsetzen zu wollen. Die Grünen verwiesen auf Lücken im Steuerrecht und die angespannte Haushaltslage. Was weiterhin gilt Nach der Abstimmung bleibt § 23 EStG unverändert. Für Kapitalanleger bedeutet das: Zehn Jahre Haltedauer: Der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge. Verkauf innerhalb der Frist: Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei der Berechnung mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten – der steuerpflichtige Gewinn fällt entsprechend höher aus. Eigennutzung: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat, verkauft auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei. Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, fällt keine Steuer an. Was der Entwurf für Kapitalanleger bedeutet hätte Die steuerlichen Vorteile während der Haltedauer hätte der Entwurf nicht berührt. Abschreibungen, Zinsen und weitere Werbungskosten mindern weiterhin die Steuerlast – bei Neubauten mit degressiver AfA und Sonder-AfA ebenso wie bei Denkmalimmobilien mit erhöhter Denkmal-AfA. Geändert hätte sich die Rechnung beim Verkauf. Weil die Abschreibungen den steuerlichen Buchwert senken, wäre jeder Verkauf – auch nach Jahrzehnten – mit einer Steuer auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Restbuchwert verbunden gewesen. Je höher die genutzten Abschreibungen, desto größer dieser Effekt. Kritisch war zudem die Erfassung laufender Fälle: Wer seit 2016 im Vertrauen auf die geltende Rechtslage gekauft hat, wäre nachträglich in die Steuerpflicht geraten. Eigentümerverbände wie Haus & Grund sahen darin einen verfassungsrechtlichen Angriffspunkt und kritisierten, dass ohne Inflationsbereinigung auch reine Geldentwertung besteuert worden wäre. Ist das Thema damit vom Tisch? Für die laufende Legislaturperiode spricht wenig für eine Änderung. Die Forderung selbst ist jedoch nicht neu und wird wiederkehren: Grüne Gliederungen fordern die Abschaffung seit Jahren, etwa der Münchner Kreisverband bereits 2017; auch im Verfahren zum Wahlprogramm 2025 wurde sie beantragt. Bereits 2025 hatte die Fraktion dieselbe Forderung in einem Antrag eingebracht. Die heutige Zehnjahresfrist geht selbst auf eine Verschärfung zurück: 1999 wurde sie von zwei auf zehn Jahre verlängert. Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren ist also eine politische Entscheidung, die sich mit neuen Mehrheiten ändern kann. Die Grünen stützen sich dabei auf das Bundesverfassungsgericht, nach dem die bloße Aussicht auf einen späteren steuerfreien Gewinn keine geschützte Rechtsposition begründet. Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.

Kaufkraftverlust des Euro seit 2001

Denkmalimmobilie oder Neubauimmobilie – was eignet sich besser als Kapitalanlage?

Eigenkapitalrendite statt Mietrendite: Der Schlüssel für erfolgreiche Immobilieninvestoren Viele Kapitalanleger machen denselben Denkfehler

QNG und Sonder-AfA: Steuerliche Vorteile für nachhaltigen Mietwohnungsneubau 5 % Sonder-AfA für QNG-Neubauwohnungen: Was Kapitalanleger wissen sollten Mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG können Kapitalanleger bei bestimmten neu geschaffenen Mietwohnungen zusätzlich zur regulären Gebäudeabschreibung bis zu 5 % pro Jahr steuerlich geltend machen. Bei Neubauwohnungen mit Effizienzhaus-40-Standard und Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) kann sich daraus insbesondere in den ersten Jahren ein erheblicher zusätzlicher Abschreibungseffekt ergeben. Wichtig sind allerdings zwei unterschiedliche Grenzen, die häufig miteinander verwechselt werden: 5.200 €/m² Baukostenobergrenze und 4.000 €/m² Förderhöchstgrenze. Und ganz entscheidend: Die 5.200 €/m² sind keine Kaufpreisobergrenze für die Wohnung. Die wichtigsten Voraussetzungen auf einen Blick Für Neubauwohnungen mit einem Bauantrag beziehungsweise einer Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gelten die aktuellen Voraussetzungen des § 7b EStG. Maßgeblich ist dabei der Bauantrag des Bauvorhabens – nicht der Zeitpunkt des Kaufvertrages des Kapitalanlegers. Die wichtigsten Voraussetzungen: bis zu 5 % Sonder-AfA pro Jahr im Jahr der Anschaffung/Fertigstellung sowie in den drei folgenden Jahren damit maximal 20 % Sonderabschreibung innerhalb von vier Jahren Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (EH40 NH) erfüllen Nachweis durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) sowohl QNG-PLUS als auch QNG-PREMIUM sind grundsätzlich geeignet Wohnung muss langfristig entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden Nutzungsvoraussetzung über insgesamt zehn Jahre Sonder-AfA zusätzlich zur normalen Abschreibung Die 5-%-Sonderabschreibung ersetzt die reguläre 5 % degressive-AfA nicht. Sie kommt zusätzlich zur normalen Abschreibung zur Anwendung. Bei entsprechenden Neubauten kann deshalb beispielsweise die Kombination aus 5 % degressiver AfA + bis zu 5 % Sonder-AfA möglich sein. Die degressive AfA wird dabei auf Basis der tatsächlichen abschreibungsfähigen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten berechnet. Die Begrenzung auf 4.000 €/m² gilt ausschließlich für die Sonder-AfA nach § 7b EStG. 5.200 €/m² oder 4.000 €/m² – was ist der Unterschied? Hier liegt einer der häufigsten Irrtümer bei der QNG-Sonderabschreibung. GrenzeBedeutung5.200 €/m²Baukostenobergrenze – entscheidet darüber, ob die Sonder-AfA genutzt werden kann4.000 €/m²Förderhöchstgrenze – entscheidet darüber, auf welchen Betrag die Sonder-AfA maximal berechnet wird 1. Die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten dürfen 5.200 €/m² nicht überschreiten. Wird diese Grenze überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig. Es wird also nicht lediglich der übersteigende Teil ausgeschlossen. Beispiel: Abschreibungsfähige Kosten: 5.100 €/m² → Voraussetzung erfüllt. Abschreibungsfähige Kosten: 5.300 €/m² → Baukostenobergrenze überschritten. → Keine Sonder-AfA nach § 7b EStG. 2. Die Förderhöchstgrenze von 4.000 €/m² Selbst wenn die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² eingehalten wird, darf die Sonder-AfA maximal auf einer Bemessungsgrundlage von 4.000 €/m² berechnet werden. Das bedeutet: Abschreibungsfähige KostenErgebnis3.500 €/m²Sonder-AfA auf 3.500 €/m²4.000 €/m²Sonder-AfA auf 4.000 €/m²4.500 €/m²Sonder-AfA maximal auf 4.000 €/m²5.200 €/m²Sonder-AfA maximal auf 4.000 €/m²über 5.200 €/m²keine Sonder-AfA Einfacher Merksatz 5.200 € entscheidet über das „Ob“. 4.000 € entscheidet über das „Wie viel“. Die 5.200 €/m² sind keine Kaufpreisobergrenze Dieser Punkt ist für Käufer von Neubauwohnungen besonders wichtig. Die Baukostenobergrenze bedeutet nicht, dass eine Wohnung maximal 5.200 €/m² kosten darf. Eine Neubauwohnung kann beispielsweise für 6.000 €/m², 7.000 €/m² oder mehr verkauft werden und trotzdem grundsätzlich die Voraussetzungen des § 7b EStG erfüllen. Denn entscheidend ist nicht einfach: Gesamtkaufpreis ÷ Wohnfläche sondern die Höhe der abschreibungsfähigen Anschaffungskosten. Das Bundesfinanzministerium stellt ausdrücklich klar, dass Aufwendungen für Grund und Boden sowie die darauf entfallenden Anschaffungsnebenkosten nicht abschreibungsfähig sind und deshalb auch nicht in die Berechnung der Sonder-AfA einfließen. Bei einem Immobilienkauf muss deshalb eine Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude beziehungsweise Wohnung vorgenommen werden. Welche Kosten zählen zu den Anschaffungskosten? Bei einer gekauften Neubauwohnung zählen grundsätzlich der auf das Gebäude bzw. die Wohnung entfallende Kaufpreis und die entsprechenden Anschaffungsnebenkosten. Hierzu können anteilig beispielsweise gehören: Grunderwerbsteuer Notarkosten Grundbuchkosten gegebenenfalls Makler- oder sonstige Erwerbsnebenkosten Diese Kosten müssen gegebenenfalls ebenfalls zwischen Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden. Nicht zur Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA gehören dagegen insbesondere: Grund und Boden sowie Möblierung. Das BMF stellt ausdrücklich klar, dass Aufwendungen für die Möblierung einer neuen Mietwohnung keine abschreibungsfähigen Aufwendungen im Sinne des § 7b EStG darstellen. Nicht nur die Wohnfläche ist relevant !!!!! Auch bei der Flächenberechnung ist Vorsicht geboten. Für die Prüfung der Baukostenobergrenze stellt das BMF auf die entsprechende Nutzfläche ab. Bei einer Eigentumswohnung kann deshalb neben der eigentlichen Wohnfläche auch die dem Eigentumsanteil zuzurechnende Nutzfläche relevant sein. Dabei können unter anderem bestimmte Neben- und Zubehörräume sowie zur Wohnung gehörende Garagen berücksichtigt werden. Deshalb sollte die 5.200-€/m²-Grenze nicht allein anhand der im Exposé ausgewiesenen Wohnfläche beurteilt werden. Wann gilt eine gekaufte Neubauwohnung als „neu“? Beim Kauf vom Bauträger gibt es eine weitere wichtige Voraussetzung. Die Wohnung gilt für den Erwerber nur dann als neu im Sinne des § 7b EStG, wenn sie bis zum Ende des Kalenderjahres der Fertigstellung angeschafft wird. Entscheidend ist dabei nicht allein das Datum des notariellen Kaufvertrages, sondern grundsätzlich der Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht – also insbesondere Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten. Fertigstellung und Anschaffung müssen beim Erwerber grundsätzlich im selben Kalenderjahr liegen. Die Vermietung muss langfristig erfolgen Die begünstigte Wohnung muss im Jahr der Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Damit ergibt sich ein Nutzungszeitraum von insgesamt zehn Jahren. Eine klassische langfristige Vermietung erfüllt diese Voraussetzung grundsätzlich. Eigennutzung ist dagegen nicht begünstigt. ZUSAMMENFASSEND Die 5-%-QNG-Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann die steuerliche Wirkung einer Neubauwohnung insbesondere in den ersten vier Jahren deutlich erhöhen. Für die Beurteilung sind jedoch drei Größen klar voneinander zu unterscheiden: 5.200 €/m² Baukostenobergrenze Bezieht sich auf die maßgeblichen abschreibungsfähigen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten. Wird sie überschritten: keine Sonder-AfA. 4.000 €/m² Förderhöchstgrenze m aximale Bemessungsgrundlage für die Berechnung der 5-%-Sonderabschreibung. Kurz gesagt: Eine QNG-Neubauwohnung darf im Verkauf durchaus mehr als 5.200 €/m² kosten. Entscheidend für § 7b EStG ist nicht der reine Quadratmeter-Kaufpreis aus dem Exposé, sondern die steuerlich maßgebliche Berechnung der abschreibungsfähigen Anschaffungskosten. Risikohinweis: Steuerliche Förderungen können sich ändern; prüfen Sie aktuelle Gesetze. Historische Vorteile garantieren keine Zukunftsergebnisse. Dieser Artikel ist keine Anlage- oder Steuerberatung, lassen Sie sich von einem Steuerberater etc. hierzu beraten. Irrtum vorbehalten.

Nicht der Zins entscheidet über den Erfolg einer Immobilieninvestition, sondern seine Wirkung.  Während Eigennutzer Zinsen bezahlen, können Kapitalanleger sie steuerlich nutzen und gleichzeitig Vermögen aufbauen .

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Der Cantillon-Effekt: Wer zu spät kommt, bezahlt die Rechnung