Q: Was bedeutet die degressive AfA bei Neubauten?

Für Neubauobjekte gilt seit 2023 eine 5 % degressive AfA auf die Herstellungskosten (§ 7 Abs. 5a EStG). Besonders wertvoll: Die höheren Abschreibungen fallen in die ersten sechs Jahre bis 8 Jahren – genau in jene Phase, in der Kapitalanleger meist den größten steuerlichen Effekt benötigen.

Q: Was ist die Sonder-AfA (QNG/DGNB)?

Bei zertifizierten Neubauten (QNG/DGNB) ist zusätzlich eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr über 4 Jahre möglich (§ 7c EStG) . Damit können Anleger einen erheblichen Teil der Investition in kurzer Zeit steuerlich geltend machen. Ziel ist den höchsten Energiestandard zu erfüllen und die deutlich höheren Planungs- und Baukosten für Kapitalanleger zu kompensieren!

Question 1

Warum eignen sich Denkmal- und Neubauimmobilien besonders für Kapitalanleger?

Accepted Answer

Weil beide Immobilienarten starke steuerliche Effekte bieten (Denkmal-AfA, degressive AfA, QNG-/DGNB-Sonder-AfA) und häufig mit staatlichen Förderdarlehen kombiniert werden können. Das steigert die Eigenkapitalrendite deutlich.

Keine energetischen Altlasten:

Neubauten (KfW-, QNG-/DGNB-Projekte) und hochwertig sanierte Denkmalimmobilien erfüllen aktuelle Energie- und Effizienzstandards.

Damit sind Sie nicht von zukünftigen EU-Sanierungsrichtlinien (z. B. der EU-Gebäuderichtlinie / EPBD) betroffen.

Geringes Instandhaltungsrisiko:

Sowohl Neubau als auch vollständig sanierte Denkmalsubstanz bieten ein äußerst geringes Risiko für unerwartete Reparaturen.

Bei Denkmalobjekten ist die gesamte Haustechnik – Heizung, Elektrik, Leitungen, Dach, Fassade – neu aufgebaut.

Bei Neubauten gilt Gewährleistung nach BGB bzw. VOB.

Für Kapitalanleger bedeutet das eine hohe Planungssicherheit, kalkulierbare Kostenstrukturen und ein minimiertes Risiko für teure energetische Nachrüstungen, die sonst in vielen Bestandsimmobilien drohen.

Question 2

Was ist die Denkmal-AfA und welchen Vorteil habe ich?

Accepted Answer

Bei denkmalgeschützten Objekten können die Sanierungskosten über 12 Jahre steuerlich abgeschrieben werden (§ 7i EStG).

Das führt zu deutlichen Steuerersparnissen und sorgt für eine spürbar höhere Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital.

Question 3

Was bedeutet die degressive AfA bei Neubauten?

Accepted Answer

Für Neubauobjekte gilt seit 2023 eine 5 % degressive AfA auf die Herstellungskosten (§ 7 Abs. 5a EStG).

Besonders wertvoll: Die höheren Abschreibungen fallen in die ersten sechs Jahre bis 8 Jahren – genau in jene Phase, in der Kapitalanleger meist den größten steuerlichen Effekt benötigen.

Question 4

Was ist die Sonder-AfA (QNG/DGNB)?

Accepted Answer

Bei zertifizierten Neubauten (QNG/DGNB) ist zusätzlich eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr über 4 Jahre möglich (§ 7c EStG).

Damit können Anleger einen erheblichen Teil der Investition in kurzer Zeit steuerlich geltend machen.

Ziel ist den höchsten Energiestandard zu erfüllen und die deutlich höheren Planungs- und Baukosten für Kapitalanleger zu kompensieren!

Question 5

Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtiger als die Mietrendite?

Accepted Answer

Die Mietrendite misst nur das Verhältnis von Jahresmiete zum Kaufpreis. In wirtschaftlich starken Regionen – besonders bei Neubau- und Denkmalimmobilien – liegt sie aufgrund hoher Baukosten, moderner Standards und guter Lagen meist bei 2,5–3,5 %. Das ist normal und kein Nachteil.

Entscheidend für Kapitalanleger ist aber die Eigenkapitalrendite.

Sie berücksichtigt:

Steuervorteile (degressive AfA, Denkmal-AfA, Sonder-AfA)
den Fremdkapitalhebel (100 %-Finanzierung)
KfW-Förderung und Tilgungszuschüsse
geringe Instandhaltung und planbare Kosten

Dadurch entsteht eine überdurchschnittlich hohe Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, oft deutlich zweistellig – selbst bei moderater Mietrendite.

Wichtig:

Hohe Mietrenditen entstehen fast immer dort, wo das Risiko hoch ist:

strukturschwache Regionen
Bevölkerungsrückgang
Leerstandsrisiko
energetische Sanierungspflichten
geringe Wertentwicklung

Professionelle Anleger entscheiden daher nie nach der Mietrendite allein, sondern nach der Eigenkapitalrendite, Stabilität und Zukunftsfähigkeit des Standorts.

Was Sie im Informationsgespräch erwartet

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Steuervorteile

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Warum eignen sich Denkmal- und Neubauimmobilien besonders für Kapitalanleger?

Was ist die Denkmal-AfA und welchen Vorteil habe ich?

Was bedeutet die degressive AfA bei Neubauten?

Was ist die Sonder-AfA (QNG/DGNB)?

Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtiger als die Mietrendite?

Wie funktioniert eine 100 %-Finanzierung – und warum nutzen diese Strategie vor allem Vermögende?

Wie viel Eigenkapital wird tatsächlich benötigt?

Muss ich mich selbst um die Vermietung kümmern?

Warum bietet die HIKV nur ausgewählte Standorte an?

Wie hoch ist der Zeitaufwand für mich als Eigentümer?