Neubauwohnungen in Nürnberg •
KfW40/QNG
Lage:
zentrale, urbane, aufstrebende und begehrte Stadtteillage von Nürnberg
- unweit der Altstadt
➧ Wohnungsgrößen:
1-Zimmer- bis 4-Zimmer-Wohnungen
➧ Wohnflächen: ab 21 m²
➧ Steuervorteile:
5 % degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG + 5 % Sonder-Afa (4 Jahre) nach § 7b EStG möglich
➧ KfW Programm:
Förderkreditprogramm 297/298 KFN Wohngebäude QNG - bis 150.000 € je Wohnung
➧ Service für Kapitalanleger:
optionales Mietpool-Konzept inklusive kostenloser Erstvermietung und Vermietungsgarantie
➧ Kaufpreise
ab 188.000 €
➧ inklusive Einbauküche/Möblierung bei 1-Zimmer-Wohnungen & Einbauküchen bei 2-Zimmer-Wohnungen
Im Nürnberger Kohlenhof-Areal entsteht das neue Wohnquartier, unweit von der Nürnberger Altstadt entfernt und ideal an den öffentlichen Nahverkehr angebunden, profitieren Anleger von einer der wachstumsstärksten Regionen Süddeutschlands.
Der Neubau entsteht im energieeffizienten KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard und erfüllt damit die Voraussetzungen für ein zinsgünstiges KfW-Förderdarlehen - bis 150.000 € je Wohnung. Für Kapitalanleger zusätzlich attraktive steuerliche Vorteile durch die 5 % degressive Abschreibung und 5 % Sonder-AfA (4 Jahre) möglich.
- Zentrale Lage im stark wachsenden "Kohlenhof-Areal", fußläufig zur Nürnberger Altstadt
- Energieeffizienter KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard
- KfW-Förderdarlehen bis zu 150.000 € pro Wohneinheit zu vergünstigten Konditionen
- Steuervorteile: 5 % degressive Abschreibung, Sonder-AfA nach § 7b EStG möglich
- Mietpool-Konzept (optional)
- TÜV-geprüfte, unabhängige Bauüberwachung während der gesamten Bauphase
- Wohnungsgrößen von vollmöblierten 1-Zimmer-Wohnung bis 4-Zimmer-Wohnung (2-Zim.-Wohnung inkl. Einbauküche)
- Tiefgaragenstellplätze mit Lademöglichkeit für E-Mobilität
- Keine Käuferprovision
HIKV.CARE – Wir sind auch nach dem Notartermin für Sie da. Ob während der Bauphase, Vermietung- und Nachvermietung und bei der Übergabe oder später: Bei Fragen und Anliegen rund um Ihre Immobilie bleiben wir Ihr persönlicher Ansprechpartner.
Wohnungsbeispiele
Eine Auswahl verfügbarer Wohnungen mit Kaufpreis und dem Eigenkapital, das für die Kaufnebenkosten einzuplanen ist. Die vollständige Verfügbarkeitsliste erhalten Sie mit den Projektunterlagen.
0170 66 94 850
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Beispiel: 1-Zimmer-Wohnung inkl. Möblierung/Einbauküche
Was eine Neubauwohnung als Kapitalanlage konkret bedeutet
Eine reale Musterberechnung, Schritt für Schritt erklärt: vom Kauf über die Finanzierung und den Steuervorteil bis zum Vermögen nach zehn Jahren.
1-Zimmer-Apartment, 24 m² Neubau EH40/QNG möbliert mit Küche 100 % KaufpreisfinanzierungWas kostet der Kauf – und was bringe ich selbst ein?
Kaufpreis und Einrichtung werden vollständig über Darlehen finanziert. Aus eigenen Mitteln kommen nur die Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
Während der Bauzeit fallen zusätzlich Zinsen auf bereits ausgezahlte Darlehensteile an. Diese sind steuerlich absetzbar.
| Kaufpreis Wohnung | 213.840 € |
| Küche und Möblierung | 8.000 € |
| Finanziert | 221.840 € |
| Grunderwerbsteuer | 7.484 € |
| Notar und Grundbuch | 4.277 € |
| Zinsen während der Bauzeit | 5.317 € |
| Eigener Kapitaleinsatz gesamt | 17.078 € |
Wie wird der Kauf finanziert?
Für energieeffiziente Neubauten steht ein zinsgünstiges Förderdarlehen zur Verfügung. Den Rest deckt ein klassisches Bankdarlehen ab.
Das Förderdarlehen ist in den ersten drei Jahren tilgungsfrei – das entlastet die Anfangsphase spürbar.
| Förderdarlehen 2,94 % Sollzins, 10 Jahre fest |
150.000 € |
| Bankdarlehen 4,55 % Sollzins, 10 Jahre fest |
71.840 € |
| Darlehen gesamt | 221.840 € |
Wie entsteht der Steuervorteil?
Das Finanzamt erkennt bei einer vermieteten Neubauwohnung mehr Kosten an, als tatsächlich Geld abfließt. Der Grund sind die Abschreibungen: Der Wertverzehr des Gebäudes wird jährlich als Aufwand angesetzt – beim Neubau EH40/QNG mit 5 % degressiver Abschreibung plus 5 % Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren.
Übersteigen Abschreibungen, Zinsen und Nebenkosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Er mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen – und damit Ihre Einkommensteuer.
| Beispiel: erstes volles Mietjahr | |
| Mieteinnahmen | + 6.924 € |
| Abschreibungen (Gebäude, Sonder-AfA, Einrichtung) | − 15.464 € |
| Darlehenszinsen | − 7.571 € |
| Absetzbare Nebenkosten | − 648 € |
| Steuerlicher Verlust | − 16.760 € |
| Steuerersparnis in diesem Jahr | 7.565 € |
Steuerersparnis pro Jahr
Was bedeutet das monatlich?
Miete und Steuerersparnis decken im ersten vollen Mietjahr Zinsen, Nebenkosten und Tilgung vollständig – es bleibt sogar ein monatlicher Überschuss.
| Miete | + 577,00 € |
| Steuerersparnis (anteilig) | + 630,46 € |
| Hausgeld und Verwaltung | − 69,79 € |
| Zinsen | − 630,93 € |
| Überschuss vor Tilgung | + 506,74 € |
| Tilgung (Vermögensaufbau) | − 334,48 € |
| Überschuss nach Tilgung | + 172,26 € |
Was entsteht nach 10 Jahren?
Aus einem Kapitaleinsatz von rund 17.100 € entsteht ein Vermögenswert, der sich aus zwei Quellen speist: der Tilgung, die Mieter und Finanzamt maßgeblich mittragen, und der Wertentwicklung der Immobilie.
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich Ihr eingesetztes Kapital jährlich verzinst – vergleichbar mit dem Zinssatz einer Geldanlage.
| Eigenkapitalrendite mit Wertentwicklung | 20,23 % p. a. |
| Eigenkapitalrendite ohne Wertsteigerung | 10,70 % p. a. |
Die Annahmen dieser Berechnung
- Zu versteuerndes Einkommen: 150.000 € p. a.
- Veranlagung: Ehepaar (Splittingtarif), 8 % Kirchensteuer
- Fertigstellung und Vermietungsbeginn: 2029
- Miete: 577 € monatlich, ab dem 6. Mietjahr +10 %
- Wertentwicklung: 2 % p. a. bzw. 0 % im Vergleich
- Betrachtungszeitraum: 10 Jahre
Unverbindliches Rechenbeispiel auf Grundlage einer Musterberechnung (Stand 09/2026). Die steuerlichen Ergebnisse stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch das Finanzamt und hängen von der persönlichen Situation ab; sie ersetzen keine Steuerberatung. Finanzierungskonditionen sind beispielhaft und werden zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme festgelegt. Die Wertentwicklung ist eine Annahme und nicht garantiert. Maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag und die Unterlagen des Bauträgers.
Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung inkl. Einbauküche
Was eine Neubauwohnung als Kapitalanlage konkret bedeutet
Eine reale Berechnung, Schritt für Schritt erklärt: vom Kauf über die Finanzierung und den Steuervorteil bis zum Vermögen nach fünfzehn Jahren.
Wohnung, 56 m² Neubau EH40/QNG mit Küche 100 % KaufpreisfinanzierungWas kostet der Kauf – und was bringe ich selbst ein?
Kaufpreis und Küche werden vollständig über Darlehen finanziert. Aus eigenen Mitteln kommen nur die Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
Die Darlehen werden während der Bauzeit nach Baufortschritt ausgezahlt. Zinsen fallen nur auf die bereits ausgezahlten Beträge an und sind steuerlich absetzbar.
| Kaufpreis Wohnung | 457.232 € |
| Küche | 7.500 € |
| Vollständig finanziert | 464.732 € |
| Grunderwerbsteuer | 16.003 € |
| Notar und Grundbuch | 9.145 € |
| Zinsen während der Bauzeit (2028–2029) | 17.336 € |
| Eigener Kapitaleinsatz gesamt | 42.484 € |
Wie wird der Kauf finanziert?
Für energieeffiziente Neubauten steht ein zinsgünstiges KfW-Förderdarlehen zur Verfügung. Den übrigen Betrag deckt ein Bankdarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung ab.
Das Förderdarlehen ist in den ersten fünf Jahren tilgungsfrei – das entlastet die Anfangsphase spürbar.
| KfW-Förderdarlehen 2,94 % Sollzins, 10 Jahre fest |
150.000 € |
| Bankdarlehen 4,50 % Sollzins, 10 Jahre fest |
314.732 € |
| Darlehen gesamt | 464.732 € |
Wie entsteht der Steuervorteil?
Das Finanzamt erkennt bei einer vermieteten Neubauwohnung mehr Kosten an, als tatsächlich Geld abfließt. Der Grund sind die Abschreibungen: Der Wertverzehr des Gebäudes – hier 90 % des Kaufpreises – wird jährlich als Aufwand angesetzt. Beim Neubau EH40/QNG mit 5 % degressiver Abschreibung plus 5 % Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren. Die Küche wird zusätzlich über zehn Jahre abgeschrieben.
Übersteigen Abschreibungen, Zinsen und Nebenkosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Er mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen – und damit Ihre Einkommensteuer.
| Beispiel: erstes volles Mietjahr | |
| Mieteinnahmen | + 12.384 € |
| Abschreibungen (degressiv, Sonder-AfA, Küche) | − 32.687 € |
| Darlehenszinsen | − 18.328 € |
| Absetzbare Nebenkosten | − 648 € |
| Steuerlicher Verlust | − 39.278 € |
| Steuerersparnis in diesem Jahr | 15.771 € |
Steuerersparnis pro Jahr
Was bedeutet das monatlich?
Im ersten vollen Mietjahr decken Miete und Steuerersparnis Zinsen, Nebenkosten und Tilgung vollständig – es bleibt ein monatlicher Überschuss.
| Erstes volles Mietjahr, pro Monat | |
| Miete | + 1.032,00 € |
| Steuerersparnis (anteilig) | + 1.314,28 € |
| Hausgeld und Verwaltung | − 90,24 € |
| Zinsen | − 1.527,32 € |
| Überschuss vor Tilgung | + 728,72 € |
| Tilgung (Vermögensaufbau) | − 413,85 € |
| Überschuss nach Tilgung | + 314,87 € |
Was entsteht nach 15 Jahren?
Aus einem Kapitaleinsatz von rund 42.500 € – Kaufnebenkosten und Zinsen während der Bauzeit – entsteht ein Vermögenswert, der sich aus zwei Quellen speist: der Tilgung, die Mieter und Finanzamt maßgeblich mittragen, und der Wertentwicklung der Immobilie.
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich Ihr eingesetztes Kapital jährlich verzinst – vergleichbar mit dem Zinssatz einer Geldanlage.
| Eigenkapitalrendite mit Wertentwicklung | 12,76 % p. a. |
| Eigenkapitalrendite ohne Wertsteigerung | 4,24 % p. a. |
Die Annahmen dieser Berechnung
- Zu versteuerndes Einkommen: 150.000 € p. a.
- Veranlagung: Ehepaar (Splittingtarif), ohne Kirchensteuer
- Fertigstellung 2029, Vermietung ab Juni 2029
- Miete: 18,51 € je m² (1.032 € monatlich), +10 % in 2032 und 2037
- Wertentwicklung: 2 % p. a. bzw. 0 % im Vergleich
- Betrachtungszeitraum: 15 Jahre
Unverbindliches Rechenbeispiel (Stand 09/2026). Die steuerlichen Ergebnisse stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch das Finanzamt und hängen von der persönlichen Situation ab; sie ersetzen keine Steuerberatung. Finanzierungskonditionen und Fördermittel sind beispielhaft und werden zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme festgelegt. Die Wertentwicklung ist eine Annahme und nicht garantiert. Maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag und die Unterlagen des Bauträgers.
Nürnberg
hervorragende Lage mit urbanem Flair, Wirtschaftszentrum und unweit der Altstadt von Nürnberg
Urbaner Stadtteil & modernes Quartier mit starker Zukunftsdynamik
Das Kohlenhof-Areal entwickelt sich zu einem der bedeutendsten innerstädtischen Zukunftsquartiere Nürnbergs. Auf dem ehemaligen Bahnareal entsteht ein modernes, urban verdichtetes Stadtgebiet mit hochwertiger Wohnbebauung, zeitgemäßer Infrastruktur sowie einer starken Ausrichtung auf Arbeiten, Innovation und urbane Lebensqualität.
Ein zentraler Standortanker ist der Unternehmensstandort von Novartis im „Güterwerk“, an dem rund knapp 1.000 Mitarbeitende aus den Bereichen Pharma, Forschung und Unternehmensfunktionen tätig sind. Dieser internationale Unternehmensstandort stärkt die Strahlkraft des Quartiers und etabliert hochqualifizierte Arbeitsplätze direkt im Umfeld.
Ergänzend dazu ist der Zollhof Tech Incubator ein zentraler Innovationsstandort der Nürnberger Digital- und Start-up-Szene. Als etablierter Tech-Hub fördert er Gründungen, Technologieunternehmen und digitale Geschäftsmodelle und trägt wesentlich zur wirtschaftlichen Diversifizierung des Quartiers bei. Für Kapitalanleger ist besonders interessant, dass sich das Kohlenhof-Areal zu einem der bedeutendsten neuen Büro-, Technologie- und Innovationsstandorte Nürnbergs entwickelt. Das Quartier profitiert von seiner direkten Lage zwischen Hauptbahnhof und dem neuen Hochschulcampus der TH Nürnberg.
Der Kohlenhof entwickelt sich aktuell zu einem Cluster aus:
- Pharma (Novartis)
- Marktforschung & Data Analytics (NIQ/GfK)
- Versicherungen (Universa)
- Start-ups & KI (Zollhof)
- Bahn & Mobilität (Deutsche Bahn)
- Hochschulen & Forschung (Ohm, FAU)
- IT- und Softwareunternehmen
Damit entsteht eines der größten Innovations- und Büroquartiere Nürnbergs mit mehreren tausend hochqualifizierten Arbeitsplätzen und weiterem Entwicklungspotenzial.
Starker Wirtschaftsraum im erweiterten Umfeld
Die Lage profitiert darüber hinaus von der Nähe zu bedeutenden Arbeitgebern und Unternehmenszentren der Metropolregion, darunter die DATEV, die GfK, die Nürnberger Versicherung sowie die Siemens.
Diese Kombination aus Corporate-Strukturen, Pharma, Technologie und Innovationsökosystem führt zu einer überdurchschnittlich hohen Dichte an qualifizierten Arbeitsplätzen im direkten Umfeld und stärkt nachhaltig die Nachfrage nach hochwertigem innerstädtischem Premium-Wohnraum.
Wohn- und Standortqualität
Die hervorragende innerstädtische Lage mit direkter Nähe zur Altstadt, sehr guter ÖPNV-Anbindung sowie einem vielfältigen urbanen Umfeld mit Gastronomie, Nahversorgung und Freizeitangeboten macht den Standort besonders attraktiv für eine gehobene Mieterklientel. Die Verbindung aus städtebaulicher Transformation, hoher Arbeitsplatzdichte und urbaner Lebensqualität führt zu einer stabilen und langfristig gesicherten Nachfrage im Premium-Mietsegment.
Hinweis
Die Abbildungen sind Visualisierungen und können von der tatsächlichen Ausführung abweichen. Alle Angaben beruhen auf den Unterlagen des Bauträgers bzw. Verkäufers. Wir übernehmen keine Gewähr für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit. Maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag und die Baubeschreibung. Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Steuerliche Vorteile hängen von Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Diese Angaben ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung.
Energieangaben gemäß GEG für Neubauten vom 22.07.2026 - Gültig bis 22.07.2036
🔹 Art des Energieausweises: Vorläufiger Bedarfsausweis
🔹 Energiebedarf des Gebäudes (voraussichtlich): 68,3 kWh/(m²·a)
🔹 Energieeffizienzklasse (voraussichtlich): B
🔹 Wesentliche Energieträger für die Heizung: Fernwärme
🔹 Geplantes Baujahr: 2028
🔹 Primärenergiebedarf (voraussichtlich): 16,4 kWh/(m²·a)
📌 Die Angaben basieren auf einer vorläufigen Berechnung. Der endgültige Energieausweis wird nach Fertigstellung des Gebäudes erstellt.
