KfW-Förderung:
➢ KfW-Förderdarlehen & Tilgungszuschuss bis 150.000 € je Wohnung
Steuervorteile:
➢ 5 % Sonder-Afa (4 Jahre) nach § 7b EStG (Personalwohnungen)
➢ 5 % degressive AfA
nach § 7 Abs. 5a EStG (Personalwohnungen)
➢ 3 % lineare AfA (Pflegepartments)
Neubauprojekt KfW40/QNG in der Metropolregion Nürnberg
Objektbeschreibung:
In Zirndorf, direkt vor den Toren Nürnbergs und Fürths, entsteht eine neue Pflegeeinrichtung.
Sie umfasst 157 Pflegeappartements, eine Tagespflege und 54 Wohnungen für das Personal.
Kapitalanleger wählen zwischen zwei Anlageformen:
- dem Pflegeappartement mit 25-jährigem Mietvertrag und indexierter Miete
- der Personalwohnung mit Mietpool und hoher Abschreibung in den ersten Jahren
Beide entstehen im Standard KfW-Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel.
Je Einheit ist ein zinsgünstiges KfW-Darlehen von bis zu 150.000 € möglich.
0170 66 94 850
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Teil 1
Pflegeappartements als Kapitalanlage
Pflegeimmobilie mit 25-jährigem Mietvertrag • Fertigstellung: geplant April 2028
➧ 157x barrierefreie Einzelappartements mit ca. 23,54 m² bis ca. 30,16 m² (Gesamtfläche inkl. Gemeinschaftsanteil 51,49 m² bis 65,58 m²)
➧ Mieteinnahmen: 10.447 € bis 13.385 € p.a., Brutto-Mietrendite 3,60 %
➧ Mietvertrag: 25 Jahre plus 5 Jahre Verlängerungsoption, indexiert
➧ Steuervorteile:
3 % lineare AfA
➧ KfW-Förderung:
bis 150.000 € zinsgünstiges Darlehen je Einheit (Programm 298)
➧ Kaufpreise:
290.300 € bis 371.900 €, provisionsfrei
Was ein Pflegeapartment als Kapitalanlage konkret bedeutet
Eine reale Berechnung, Schritt für Schritt erklärt: vom Kauf über die Finanzierung und den Steuervorteil bis zum Vermögenszuwachs nach zehn Jahren.
Pflegeapartment Neubau 100 % KaufpreisfinanzierungWas kostet der Kauf – und was bringe ich selbst ein?
Das Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Der Kaufpreis wird vollständig über Darlehen finanziert.
Die Darlehen werden während der Bauzeit nach Baufortschritt ausgezahlt. Zinsen fallen nur auf die bereits ausgezahlten Beträge an und sind steuerlich absetzbar.
| Kaufpreis Apartment | 290.300 € |
| Kaufnebenkosten | 15.966,50 € |
| Gesamtkosten | 306.266,50 € |
| Eigenkapital | − 15.966,50 € |
| Finanziert | 290.300 € |
| Eigenkapital | 15.966,50 € |
| Zinsen während der Bauzeit | 4.354,50 € |
| Eigener Kapitaleinsatz gesamt | 20.321 € |
Wie wird der Kauf finanziert?
Für energieeffiziente Neubauten steht ein zinsgünstiges KfW-Förderdarlehen zur Verfügung. Den übrigen Betrag deckt ein Bankdarlehen ab.
Beide Darlehen sind zu Beginn tilgungsfrei – das Bankdarlehen zwei Jahre, das Förderdarlehen drei Jahre. Das entlastet die Anfangsphase spürbar.
| KfW-Förderdarlehen 2,94 % Sollzins, 10 Jahre fest |
150.000 € |
| Bankdarlehen 4,50 % Sollzins |
140.300 € |
| Darlehen gesamt | 290.300 € |
Wie entsteht der Steuervorteil?
Das Finanzamt erkennt bei einer vermieteten Immobilie mehr Kosten an, als tatsächlich Geld abfließt. Der Grund ist die Abschreibung: Der Wertverzehr des Gebäudes – hier 85 % des Kaufpreises – wird jährlich mit 3 % als Aufwand angesetzt.
Übersteigen Abschreibung und Zinsen die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Er mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen – und damit Ihre Einkommensteuer.
| Beispiel: erstes volles Mietjahr | |
| Mieteinnahmen nach Verwaltung | + 10.089 € |
| Abschreibung (3 % linear) | − 7.403 € |
| Darlehenszinsen | − 10.724 € |
| Steuerlicher Verlust | − 8.038 € |
| Steuerersparnis in diesem Jahr | 3.376 € |
Steuerersparnis pro Jahr
Was bedeutet das monatlich?
Im ersten vollen Mietjahr sind die Darlehen noch tilgungsfrei. Miete und Steuerersparnis decken Zinsen und laufende Kosten vollständig – es bleibt ein monatlicher Überschuss.
| Erstes volles Mietjahr, pro Monat | |
| Miete | + 870,61 € |
| Steuerersparnis (anteilig) | + 281,32 € |
| Hausverwaltung und Rücklage | − 40,87 € |
| Zinsen | − 893,63 € |
| Monatlicher Überschuss | + 217,43 € |
Was entsteht nach 10 Jahren?
Die Rechnung berücksichtigt alles, was Sie in zehn Jahren einnehmen und aufwenden: Mieten, Zinsen einschließlich der Bauzeit, Steuerersparnis, die Kaufnebenkosten und die Wertentwicklung des Apartments.
Nach Abzug sämtlicher Kosten bleibt ein Vermögenszuwachs von 45.862 € – bei einem Eigenkapitaleinsatz von 15.966,50 €.
| Mieteinnahmen nach Verwaltung | + 105.548 € |
| Darlehenszinsen inkl. Bauzeit | − 104.917 € |
| Steuerersparnis | + 30.826 € |
| Wertentwicklung (1 % p. a.) | + 30.372 € |
| Kaufnebenkosten | − 15.966,50 € |
| Vermögenszuwachs nach 10 Jahren | 45.862 € |
Die Annahmen dieser Berechnung
- Persönlicher Grenzsteuersatz: 42 %
- Zinsen während der Bauzeit: 4.354,50 €
- Miete: 870,61 € monatlich, +1 % p. a.
- Abschreibung: 3 % linear auf den Gebäudeanteil
- Wertentwicklung: 1 % p. a.
- Betrachtungszeitraum: 10 Mietjahre
Unverbindliches Rechenbeispiel (Stand 09/2026). Die steuerlichen Ergebnisse stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch das Finanzamt und hängen von der persönlichen Situation ab; sie ersetzen keine Steuerberatung. Finanzierungskonditionen und Fördermittel sind beispielhaft und werden zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme festgelegt. Die Wertentwicklung ist eine Annahme und nicht garantiert. Maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag und die Unterlagen des Bauträgers.
PFLEGEAPPARTEMENTS
Objekt
Die 157 Einzelappartements verteilen sich auf vier Etagen und sind barrierefrei. Jedes Appartement hat 23,54 bis 30,16 m² im Sondereigentum. Zusammen mit dem Anteil an den Gemeinschaftsflächen ergeben sich 51,49 bis 65,58 m² je Einheit.
Zum Haus gehören breite Flure, ein Gemeinschaftsraum mit Küche, eine Sonnenterrasse, ein Wellness-Bad und ein Betreuungsbüro. Die helle Architektur und die Gartenanlage schaffen ein ruhiges, geborgenes Umfeld.
Betreiber und Mietvertrag
Mieter ist der Betreiber, ein etablierter, gemeinnütziger Wohlfahrtsverband aus der Region. Der Mietvertrag läuft 25 Jahre und enthält eine Option auf Verlängerung um weitere 5 Jahre.
Die Miete ist wertgesichert. Steigt der Verbraucherpreisindex (Basis 2020) ab Mietbeginn um 10 %, erhöht sich die Miete um 7 %.
Mietbeginn ist ab Bezugsfertigkeit nach einer zweimonatigen Pre-Opening-Phase, voraussichtlich zum 01.06.2028. Belegung, Bewohnerwechsel und Möblierung liegen beim Betreiber, nicht beim Eigentümer.
Beispiel Einzelappartement mit 51,49 m²
Kaufpreis: 290.300,00 €
Mieteinnahmen p.a.: 10.447,30 €
abzüglich Haus- und Mietverwaltung (29,90 €/Monat inkl. USt.): 358,80 €
abzüglich Instandhaltungsrücklage: 131,68 €
Einnahmen netto p.a.: 9.956,82 €
Einnahmen netto monatlich: 829,74 €
Steuer
Pflegeappartements werden mit 3 % pro Jahr linear abgeschrieben.
Service
Betrieb, Belegung und Möblierung übernimmt der Betreiber. Haus- und Mietverwaltung kommen aus einer Hand.
Eigentümer und ihre Angehörigen erhalten ein bevorzugtes Belegungsrecht an über 440 Pflege- und Wohnstandorten in Deutschland.
Ihre Vorteile
- Planbare Mieteinnahmen über 25 Jahre plus Verlängerungsoption
- Wertsicherung durch Indexierung der Miete
- Brutto-Mietrendite von 3,60 %
- Kein Vermietungsaufwand, Möblierung durch den Betreiber
- Pflegebedarf steigt demografisch bedingt, unabhängig von der Konjunktur
- Bevorzugtes Belegungsrecht für die eigene Familie
Wohnungsbeispiele: Pflegeapartments
Ein Querschnitt durch das Angebot an Pflegeapartments – unterschiedliche Größen und Stockwerke. Weitere Einheiten sind verfügbar.
Ihre Anfrage:
Neubauprojekt KfW40/QNG - Pflegepartments (TEIL.1)
*Pflichtfeld
Teil 2
Personalwohnungen als Kapitalanlage
Neubau-Personalwohnungen
mit Mietpool • Fertigstellung: geplant April 2028
➧ 30x Ein- und 24x Zwei-Zimmer-Wohnungen, von ca. 24,91 m² bis ca. 70,29 m²
➧ Ein-Zimmer-Wohnungen möbliert mit Küche, Zwei-Zimmer-Wohnungen mit moderner Küche
➧ Mieteinnahmen: 5.978 € bis 14.339 € p.a. über Mietpool, Brutto-Mietrendite 2,94 %
➧ Steuervorteile:
5 % degressive AfA plus 5 % Sonder-AfA nach § 7b EStG in den ersten vier Jahren
➧ KfW-Förderung:
bis 150.000 € zinsgünstiges Darlehen je Einheit (Programm 298)
➧ Kaufpreise:
202.700 € bis 448.100 €, Stellplatz 15.900 €, provisionsfrei
Was eine möblierte Personalwohnung als Kapitalanlage konkret bedeutet
Eine reale Berechnung, Schritt für Schritt erklärt: vom Kauf über die Finanzierung und den Steuervorteil bis zum Vermögenszuwachs nach zehn Jahren.
Apartment, 25,5 m² Neubau EH40/QNG möbliert mit MietpoolWas kostet der Kauf – und was bringe ich selbst ein?
Das Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Der Kaufpreis einschließlich Möblierung wird vollständig über Darlehen finanziert.
Die Darlehen werden während der Bauzeit nach Baufortschritt ausgezahlt. Zinsen fallen nur auf die bereits ausgezahlten Beträge an und sind steuerlich absetzbar.
| Kaufpreis Wohnung inkl. Möblierung 8.000 € |
207.500 € |
| Kaufnebenkosten | 11.132,50 € |
| Gesamtkosten | 218.632,50 € |
| Eigenkapital | − 11.132,50 € |
| Finanziert | 207.500 € |
| Eigenkapital | 11.132,50 € |
| Zinsen während der Bauzeit | 3.112,50 € |
| Eigener Kapitaleinsatz gesamt | 14.245 € |
Wie wird der Kauf finanziert?
Für energieeffiziente Neubauten steht ein zinsgünstiges KfW-Förderdarlehen zur Verfügung. Es deckt hier den größten Teil des Kaufpreises, den Rest ein Bankdarlehen.
Beide Darlehen sind zu Beginn tilgungsfrei – das Bankdarlehen zwei Jahre, das Förderdarlehen drei Jahre. Das entlastet die Anfangsphase spürbar.
| KfW-Förderdarlehen 2,94 % Sollzins, 10 Jahre fest |
150.000 € |
| Bankdarlehen 4,50 % Sollzins |
57.500 € |
| Darlehen gesamt | 207.500 € |
Wie entsteht der Steuervorteil?
Das Finanzamt erkennt bei einer vermieteten Neubauwohnung mehr Kosten an, als tatsächlich Geld abfließt. Der Grund sind die Abschreibungen: Der Wertverzehr des Gebäudes wird jährlich als Aufwand angesetzt – beim Neubau EH40/QNG mit 5 % degressiver Abschreibung plus 5 % Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren. Die Möblierung wird zusätzlich über zehn Jahre abgeschrieben.
Übersteigen Abschreibungen und Zinsen die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Er mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen – und damit Ihre Einkommensteuer.
| Beispiel: erstes volles Mietjahr | |
| Mieteinnahmen nach Verwaltung und Mietpool | + 5.640 € |
| Abschreibungen (degressiv, Sonder-AfA, Möblierung) | − 14.379 € |
| Darlehenszinsen | − 6.998 € |
| Steuerlicher Verlust | − 15.736 € |
| Steuerersparnis in diesem Jahr | 6.609 € |
Steuerersparnis pro Jahr
Was bedeutet das monatlich?
Im ersten vollen Mietjahr sind die Darlehen noch tilgungsfrei. Miete und Steuerersparnis decken die Zinsen und laufenden Kosten vollständig – es bleibt ein monatlicher Überschuss.
| Erstes volles Mietjahr, pro Monat | |
| Miete | + 510,00 € |
| Steuerersparnis (anteilig) | + 550,76 € |
| Verwaltung, Mietpool und Rücklage | − 57,19 € |
| Zinsen | − 583,13 € |
| Monatlicher Überschuss | + 420,44 € |
Was entsteht nach 10 Jahren?
Die Rechnung berücksichtigt alles, was Sie in zehn Jahren einnehmen und aufwenden: Mieten, Zinsen einschließlich der Bauzeit, Steuerersparnis, die Kaufnebenkosten und die Wertentwicklung der Wohnung.
Nach Abzug sämtlicher Kosten bleibt ein Vermögenszuwachs von 52.422 € – bei einem Eigenkapitaleinsatz von 11.132,50 €.
| Mieteinnahmen nach Verwaltung und Mietpool | + 57.689 € |
| Darlehenszinsen inkl. Bauzeit | − 69.541 € |
| Steuerersparnis | + 42.094 € |
| Wertentwicklung (1,5 % p. a.) | + 33.312 € |
| Kaufnebenkosten | − 11.132,50 € |
| Vermögenszuwachs nach 10 Jahren | 52.422 € |
Die Annahmen dieser Berechnung
- Persönlicher Grenzsteuersatz: 42 %
- Zinsen während der Bauzeit: 3.112,50 €
- Miete: 510 € monatlich, +0,5 % p. a.
- Mietpool, Gebühr in der Berechnung enthalten
- Wertentwicklung: 1,5 % p. a.
- Betrachtungszeitraum: 10 Mietjahre
Unverbindliches Rechenbeispiel (Stand 09/2026). Die steuerlichen Ergebnisse stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch das Finanzamt und hängen von der persönlichen Situation ab; sie ersetzen keine Steuerberatung. Finanzierungskonditionen und Fördermittel sind beispielhaft und werden zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme festgelegt. Die Wertentwicklung ist eine Annahme und nicht garantiert. Maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag und die Unterlagen des Bauträgers.
PERSONALWOHNUNGEN
Objekt
Die 54 Wohnungen verteilen sich auf drei Etagen. Es gibt 30 Ein-Zimmer-Wohnungen mit rund 25 m² und 24 Zwei-Zimmer-Wohnungen mit rund 51 bis 70 m².
- Die Ein-Zimmer-Wohnungen werden möbliert und mit Küche übergeben.
- Die Zwei-Zimmer-Wohnungen erhalten eine moderne Küche und lassen Raum für die eigene Einrichtung.
- Zu den Zwei-Zimmer-Wohnungen und einzelnen Ein-Zimmer-Wohnungen gehört ein Außenstellplatz.
Die Mieter sind Fachkräfte aus Pflege und Klinik. Sie finden hier modernen, bezahlbaren Wohnraum direkt am Arbeitsplatz oder in kurzer Distanz dazu.
Vermietung über den Mietpool
Die Wohnungen werden nicht einzeln vermietet, sondern über einen Mietpool. Die Mieten einer Gruppe werden gesammelt und anteilig an die Eigentümer ausgeschüttet. Steht eine einzelne Wohnung leer, trägt das nicht ein Eigentümer allein.
Mietpool 1: Wohnungen unter 50 m², kalkulierter Mietzins 20 €/m²
Mietpool 2: Wohnungen über 50 m², kalkulierter Mietzins 17 €/m²
Mietpool 3: Stellplätze, 480 € p.a.
Die Ausschüttung hängt von der Belegung ab. In den ersten sechs Monaten nach Übergabe werden die Mieten im Pool gesammelt. Ab dem 7. Monat erhalten die Eigentümer die laufende Miete. Im 7., 8. und 9. Monat kommt zusätzlich jeweils ein Drittel der gesammelten Mieten hinzu.
Beispiele (monatlich, netto)
1-Zimmer-Wohnung mit 24,91 m², Kaufpreis 202.700 €
bei 90 % Belegung: 391,59 €
bei 95 % Belegung: 416,50 €
bei 100 % Belegung: 441,41 €
2-Zimmer-Wohnung mit 51,33 m², Kaufpreis 355.000 €
bei 90 % Belegung: 710,72 €
bei 95 % Belegung: 754,35 €
bei 100 % Belegung: 797,98 €
Die Werte verstehen sich nach Abzug von Hausverwaltung (19,99 €/Monat), Mietpoolgebühr (19,99 €/Monat) und Erhaltungsrücklage (8,10 €/m² p.a.).
Steuer
Sie wählen zwischen 3 % linearer AfA und 5 % degressiver AfA. Zusätzlich gibt es in den ersten vier Jahren 5 % Sonder-AfA nach § 7b EStG. Im ersten Jahr sind damit 10 % der Bemessungsgrundlage steuerlich wirksam. Der Kaufpreisanteil für das Mobiliar wird gesondert ausgewiesen.
Service
Vermietung, Mietpool und Hausverwaltung kommen aus einer Hand.
Die Ein-Zimmer-Wohnungen werden bezugsfertig möbliert übergeben.
Ihre Vorteile
- Hohe Abschreibung in den ersten Jahren durch degressive AfA und Sonder-AfA
- Einstieg ab 202.700 €
- Nachfrage direkt vor Ort durch Pflegeeinrichtung, Tagespflege und Kliniken der Region
- Der Mietpool verteilt das Leerstandsrisiko
- Vermietung und Verwaltung ohne eigenen Aufwand
Wohnungsbeispiele: Personalwohnungen
Ein Querschnitt durch das Angebot – von der kompakten 1-Zimmer-Wohnung bis zur großzügigen 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon. Weitere Wohneinheiten sind verfügbar.
Ihre Anfrage:
Neubauprojekt KfW40/QNG - Personalwohnung - TEIL.2
*Pflichtfeld
PFLEGEAPPARTEMENT ODER PERSONALWOHNUNG?
Pflegeappartement
Mieter: Betreiber der Pflegeeinrichtung
Vermietung: 25 Jahre Mietvertrag plus 5 Jahre Verlängerungsoption
Erste Mietzahlung: nach zweimonatiger Pre-Opening-Phase
Abschreibung: 3 % linear
Brutto-Mietrendite: 3,60 %
Indexierung: ja, bei 10 % Anstieg des Verbraucherpreisindex steigt die Miete um 7 %
Möblierung: durch den Betreiber
Ergebnis bei Verkauf nach 10 Jahren: 27.204 €, nach 15 Jahren: 45.358 €*
Anlageschwerpunkt: renditeorientiert
Personalwohnung
Mieter: Pflege- und Klinikpersonal
Vermietung: Mietpool, Verwaltung aus einer Hand
Erste Mietzahlung: ab dem 7. Monat, die Mieten der Monate 1 bis 6 werden nachgezahlt
Abschreibung: 5 % degressiv plus 5 % Sonder-AfA in den ersten vier Jahren
Brutto-Mietrendite: 2,94 %
Indexierung: nein
Möblierung: anteilig im Kaufpreis enthalten
Ergebnis bei Verkauf nach 10 Jahren: 34.213 €, nach 15 Jahren: 40.328 €*
Anlageschwerpunkt: steueroptimiert
*Modellrechnung inklusive Mieteinnahmen, Zinskosten, steuerlicher Ergebnisse und Kaufnebenkosten, ohne Wertsteigerung oder -minderung.
FINANZIERUNG UND KAUF (FÜR BEIDE ANLAGEFORMEN)
KfW-Förderung: Das Projekt erfüllt den Standard Klimafreundlicher Neubau mit QNG. Je Einheit ist ein zinsgünstiges
KfW-Darlehen von bis zu 150.000 € möglich (Programm 298). Das Programm steht auch Kapitalanlegern offen.
Zahlung nach Fertigstellung: Wahlweise zahlen Sie in Raten nach MaBV oder in einer Summe nach Fertigstellung (Aufpreis 3 %). Bei der zweiten Variante beginnt die Zinsbelastung erst mit der Fertigstellung.
Kaufkonditionen: Festpreise, provisionsfrei. Die Erwerbsnebenkosten betragen 3,5 % Grunderwerbsteuer und ca. 2 % Notar und Grundbuch.
Fertigstellung: geplant zum 01.04.2028, spätestens 01.10.2028.
Energieausweis: Energiebedarfsausweis · Endenergiebedarf 43 kWh/(m²a) · Energieträger Nah-/Fernwärme (erneuerbar) · Baujahr 2026 · Energieeffizienzklasse A
UNTERLAGEN ANFORDERN
Exposé, aktuelle Preisliste und eine Beispielrechnung mit Ihrem Eigenkapital senden wir Ihnen auf Anfrage zu.
Bitte geben Sie an, ob Sie sich für ein Pflegeappartement, eine Personalwohnung oder beide Anlageformen interessieren.
Ein Beratungsgespräch vereinbaren Sie gern nach Bedarf.
