Kapitalanlage Immobilien
Immobilien als Kapitalanlage.
Was wirklich zählt.
Neubau oder Denkmal – fünf Faktoren die über Rendite, Steuerersparnis und Planbarkeit entscheiden.
Keine Makler. Echte Berater.
HIKV begleitet private Investoren seit 16 Jahren ausschließlich im Segment Neubau und Denkmal – ohne Maklerprovision, ohne Interessenkonflikt. Unsere Empfehlung folgt Ihrer Steuer- und Vermögenssituation, nicht einer Provision.
| Klassischer Makler | HIKV Berater |
|---|---|
| Provision bei Abschluss → Anreiz zum Verkauf | Keine Provision → objektive Empfehlung |
| Fragt: Was ist verfügbar? | Fragt: Was passt zu Ihrer Steuersituation? |
| Transaktion – danach kein Kontakt | Langfristige Begleitung inkl. SEV-Verwaltung |
| Steuerstruktur bleibt dem Investor überlassen | Steueroptimierung ist Teil jeder Empfehlung |
Wachstumsmarkt oder nicht – das entscheidet vor dem Kauf
Kein Steuereffekt und keine Finanzierungsstruktur kompensiert einen strukturell schwachen Standort. Wir investieren ausschließlich in Standorte mit drei belegbaren Merkmalen:
| Merkmal | Was es bedeutet | Warum es zählt |
|---|---|---|
| Bevölkerungswachstum | Positiver Wanderungssaldo, belegte Prognose | Strukturelle Mietnachfrage – unabhängig von Konjunktur |
| Wirtschaftliche Anker | Universität, Technologie, Verwaltung | Solvente Mieter, geringe Fluktuation, stabile Vermietbarkeit |
| Angebotsknapphheit | Leerstandsquote < 2 %, Neubau unter Bedarf | Miet- und Preissteigerung strukturell gesichert |
Strukturelle Nachfrage schlägt jede Ausstattung. Ein solides Objekt im richtigen Markt ist ein sicheres Investment – das beste Objekt im falschen Markt ist ein Risiko.
HIKV – StandortprinzipAfA-Strategie: Neubau vs. Denkmal – zwei Wege, ein Ziel
Die Abschreibung ist der entscheidende Hebel. Sie reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen – und damit Ihre reale monatliche Belastung. Je höher Ihr Grenzsteuersatz, desto stärker die Wirkung.
| Instrument | Satz | Basis | Laufzeit | Wirkung bei 42 % |
|---|---|---|---|---|
| Degressive AfA Neubau
§ 7 Abs. 5a EStG Bauantrag ab 1.10.2023 |
5 % p.a. | Restbuchwert | Unbegrenzt | Höchste Entlastung in den ersten Jahren – wenn Finanzierungskosten am höchsten sind |
| Sonder-AfA Neubau
§ 7b EStG KN40 + QNG-Siegel |
+5 % p.a. | AHK | 4 Jahre zusätzlich | Kombinierbar mit degressiver AfA: bis zu 20 % Gebäudewert extra – steuerfrei in den ersten 4 Jahren |
| Denkmal-AfA
§ 7i / 7h EStG |
bis 100 % | Sanierungskosten | 12 Jahre 9 % J. 1–8 7 % J. 9–12 |
Bei 60–70 % Sanierungsanteil: massiver Steuerbonus über 12 Jahre – maximaler Effekt für Spitzenverdiener |
| Lineare AfA Neubau § 7 Abs. 4 EStG |
3 % p.a. | AHK | Unbegrenzt | Gleichmäßige Entlastung – Alternative zur degressiven AfA, nicht kombinierbar |
Rechenbeispiel Denkmal – Steuerersparnis konkret
Kaufpreis 350.000 €, Sanierungsanteil 70 % = 245.000 €, Steuersatz 42 %:
Jahr 1–8: 9 % von 245.000 € = 22.050 € AfA → Steuerersparnis 9.261 €/Jahr = 771 €/Monat
Jahr 9–12: 7 % von 245.000 € = 17.150 € AfA → Steuerersparnis 7.203 €/Jahr = 600 €/Monat
Der Fiskus finanziert bei 42 % Grenzsteuersatz fast die Hälfte Ihrer Abschreibung mit – zusätzlich zu Mieteinnahmen und Wertzuwachs. Das ist kein Steuertrick, das ist das Steuerrecht.
Steuerliche Logik der KapitalanlageKfW für Kapitalanleger – was tatsächlich möglich ist
KfW-Förderung ist nicht nur für Eigennutzer. Folgende Programme sind für Kapitalanleger relevant und senken den effektiven Finanzierungszins messbar:
KfW 297/298 – Klimafreundlicher Neubau (für Neubau-Investor)
Voraussetzung: QNG-Siegel. Darlehen bis 150.000 € je Wohneinheit zu Zinsen unter Kapitalmarktniveau. Kombinierbar mit Bankdarlehen – senkt den gewichteten Gesamtzins direkt.
KfW 261 – Bundesförderung Effiziente Gebäude (für Denkmal/Sanierung)
Zinsgünstige Darlehen mit Tilgungszuschuss bei Erreichen definierter Effizienzstandards. Der Zuschuss reduziert die Darlehensschuld direkt – kein Rückzahlungsbetrag.
Einbindung in die Gesamtfinanzierung
KfW-Tranchen werden in die Bankfinanzierung integriert. Wir strukturieren die Finanzierung so, dass KfW-Konditionen den monatlichen Cashflow optimieren – ohne Mehraufwand für den Investor.
Sondereigentumsverwaltung – Sie kaufen, wir verwalten
Die SEV übernimmt die vollständige Verwaltung Ihres Objekts. Kein Mietermanagement, keine Handwerkerkoordination, kein Verwaltungsaufwand für den Investor.
| Leistung | Was konkret übernommen wird |
|---|---|
| Mietermanagement | Mietersuche, Bonitätsprüfung, Vertragsabschluss, laufende Kommunikation |
| Instandhaltung | Reparaturkoordination, Handwerkervergabe, 24/7-Notfalldienst |
| Abrechnung | Betriebskostenabrechnung, Jahresbericht, steuerrelevante Unterlagen für Ihren Steuerberater |
| Rechtssicherheit | Mietrechtliche Korrespondenz, Mahnwesen, gerichtliche Schritte bei Bedarf |
Kapitalanlage bedeutet: Sie investieren Kapital – keine Zeit. Die SEV stellt sicher, dass Ihr Investment läuft, ohne dass Sie operativ eingebunden sind.
HIKV – Service-Philosophie100 %-Kaufpreisfinanzierung – die Logik für Kapitalanleger
Bei der Kapitalanlage-Immobilie sprechen drei Argumente klar für die Vollfinanzierung des Kaufpreises. Eigenkapital kommt nur für die Nebenkosten zum Einsatz.
- Kapital dauerhaft gebunden, nicht investierbar
- Weniger Zinsen = weniger steuerliche Abzüge
- Kein zweites Investment mit gleichem EK möglich
- Opportunitätsverlust am Kapitalmarkt
- Zinsen vollständig absetzbar als Werbungskosten
- EK bleibt liquide für weitere Investments
- Maximale Hebelwirkung auf den Einsatz
- Keine Maklerprovision bei HIKV-Objekten
Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch = ca. 5–7 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Das ist der einzige Eigenkapitalbedarf. Keine Maklerprovision. Keine weiteren Kaufnebenkosten bei HIKV.
Zinsen: Warum der Satz für Kapitalanleger eine andere Rolle spielt
| Eigennutzer | Kapitalanleger | |
|---|---|---|
| Zinsbelastung | Vollständig aus Nettoeinkommen | Vollständig als Werbungskosten absetzbar |
| Steuerliche Gegenwirkung | Keine | Bei 42 % Grenzsteuersatz: ~42 % der Zinslast vom Fiskus getragen |
| Zinsanstieg +0,5 % auf 350.000 € | +145 €/Monat Netto-Belastung | + ca. 84 €/Monat real nach Steuer |
| Inflation & Zinszusammenhang | Höhere Last, kein Ausgleich | Inflation treibt Miete und Immobilienwert |
Ein Zinsanstieg von 0,5 % trifft den Eigennutzer mit 145 €/Monat. Den Kapitalanleger mit 42 % Steuersatz mit ca. 84 € – und gleichzeitig steigen Miete und Objektwert.
Zinslogik Kapitalanleger vs. EigennutzerWas am Ende des Monats bleibt – alle Hebel in der Praxis
Planbarkeit ist das entscheidende Argument. Keine Kursschwankungen – sondern feste Einnahmen, kalkulierbare Kosten, berechenbare Steuereffekte. Zwei Beispielrechnungen für Neubau und Denkmal:
Tilgung = 292 €/Monat Vermögensaufbau
AfA-Basis: 9 % von 245.000 € = 22.050 €/Jahr
Die Tilgung von 292 €/Monat ist kein Kostenfaktor – es ist echter Vermögensaufbau, der zu ~ 42 % aus Mieteinnahmen und Steuerersparnissen finanziert wird. Nach 25 Jahren Laufzeit ist das Objekt weitgehend schuldenfrei.
Keine andere Anlageklasse kombiniert laufenden Cashflow, staatlich geförderte Abschreibung, vollständig absetzbare Finanzierungskosten und realen Vermögensaufbau durch Tilgung – alles in einem Objekt.
Das Alleinstellungsmerkmal der Kapitalanlage-ImmobilieFünf Hebel – einer greift in den anderen
- Standort: Strukturelle Nachfrage sichert Vermietbarkeit und Wertentwicklung langfristig
- Steuern: Degressive AfA (Neubau) oder Denkmal-AfA (§ 7i/7h) reduzieren die reale monatliche Belastung substanziell
- KfW: Niedrigere Konditionen verbessern den Cashflow – ohne Mehraufwand
- SEV: Kein operativer Aufwand für den Investor – das Investment läuft selbständig
- Finanzierung: 100 %-Kaufpreisfinanzierung maximiert den Hebel und hält Kapital liquide
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Wir analysieren Ihre Steuer- und Vermögenssituation und zeigen Ihnen, welches Objekt – Neubau oder Denkmal – zu Ihren Zielen passt. Ohne Provision. Ohne Druck.
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