Als Immobilien Kapitalanleger / Vermieter können Sie in Deutschland eine Vielzahl von Kosten steuerlich absetzen. Hier sind einige der wichtigsten Kategorien:

Werbungskosten:

➭ Anschaffungskosten der Immobilie: Diese können über die Jahre abgeschrieben werden. Der Abschreibungssatz hängt vom Alter und der Art der Immobilie ab.

➭ Kreditzinsen: Die Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden, können als Werbungskosten abgesetzt werden.

➭ Grundsteuer: Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die auf den Wert der Immobilie erhoben wird. Sie kann als Werbungskosten abgesetzt werden.

 ➭ Reparatur- und Instandhaltungskosten: Kosten für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie können als Werbungskosten abgesetzt werden.

➭ Hausnebenkosten: Hausnebenkosten wie Wasser, Strom, Heizung und Müllabfuhr können als Werbungskosten abgesetzt werden.

➭ Verwaltergebühren: Wenn Sie einen Verwalter für die Immobilie beauftragt haben, können Sie die Verwaltergebühren als Werbungskosten absetzen.

➭ Leerstandskosten: Wenn die Immobilie zeitweise leer steht, können Sie die Leerstandskosten als Werbungskosten absetzen.

Sonderausgaben:

➭ Abschreibungskosten für Gebäudeabschreibung: Die Abschreibungskosten für Gebäudeabschreibung können als Sonderausgaben abgesetzt werden.

➭ Handwerkerleistungen: Handwerkerleistungen, die im Zusammenhang mit der Renovierung oder Sanierung der Immobilie erbracht wurden, können als Sonderausgaben abgesetzt werden.

Weitere absetzbare Kosten:

➭ Reisekosten: Reisekosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie stehen

➭ Telefonkosten: Telefonkosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie stehen

➭ Porto: Portokosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie stehen

FALLBEISPIEL: Eigentumswohnung zur Vermietung / Baujahr 1975:

Zu den Werbungskosten gehören unter anderem:

➭ Schuldzinsen

➭ Abschreibungen auf das Gebäude und die Ausstattung

➭ Instandhaltungskosten

➭ Verwaltungskosten

➭ Hausgeld

➭ Grundsteuer

WICHTIG: 

Es ist daher wichtig, sich vor der Steuererklärung von einem Steuerberater beraten zu lassen.

Für vermietete Wohnung als Kapitalanlage ist eine 100% Finanzierung sinnvoll. Eigenkapital wird nur für die Kaufnebenkosten investiert, diese bestehen aus Notargebühren & Grundbuchamt (ca. 1,5%-2%) und die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5% - 6,5%). 

Bonitätsabhängig  besteht die Möglichkeit, die Kaufnebenkosten mitzufinanzieren. 

Die monatliche Sparrate bzw. anfänglicher Aufwand/ Zuzahlung bezieht sich darauf, dass nach Abzug der Einnahmen / Steuerersparnis und Ausgaben einer Immobilie der verbleibende Differenzbetrag übrig bleibt.

Im Allgemeinen setzen sich die Kosten bei einer Immobilie als Kapitalanlage aus folgenden laufenden Ausgaben zusammen:

●  Immobiliendarlehen (Zinsen & Tilgung)

●  Kosten für die Hausverwaltung

ggfs. für die Sondereigentumsverwaltung

●  Rücklagen für die Instandhaltung

● nicht umlegbare Nebenkosten

Diese laufenden Ausgaben stehen den Einnahmen gegenüber:

 ● Mieteinnahmen

 ● steuerliche Effekte (AfA-Abschreibung, lineare Abschreibung usw.).

Für Bestandswohnungen beginnt eine mögliche  Zuzahlung ab ca. 100€ , abhängig der Wohnungsgröße, Kaufpreis, Lage/Standort, Mieteinnahmen etc.

Die Sparrate reduziert sich durch die kontinuierliche Tilgung des Darlehens, Mieterhöhungen oder Mieterwechsel etc. 

Eine 100% Finanzierung beim Immobilienkauf als Kapitalanlage ermöglicht es Investoren, in Immobilien zu investieren, ohne Eigenkapital einzubringen. Dabei übernimmt die Bank oder ein Kreditinstitut den gesamten Kaufpreis der Wohnung - ohne die Kaufnebenkosten. Dies bietet die Chance, von potenziellen Wertsteigerungen und Mieteinnahmen zu profitieren. 

Im Einzelfall lassen sich nach Prüfung der Bank, auch die Kaufnebenkosten mitfinanzieren.

Laufende Finanzierungen sind durch die Zinsbindungsdauer vor Zinssteigerungen geschützt. Die niedrigen Zinsen der Vergangenheit haben die Anlageklasse Immobilien einem breiten Publikum zugänglich gemacht. 

Für neue Finanzierungen bedeutet dies aktuell jedoch einen höheren monatlichen Aufwand, der ein entsprechend leistbares monatliches Nettoeinkommen erfordert.

Sollten die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung beispielsweise nach 10 Jahren höher sein, so werden die zusätzlichen Kosten durch die Tilgung des Darlehens abgefedert. Wenn die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung niedriger sind als zu Beginn des Darlehens, profitieren Sie erheblich

Meist empfehlen wir bei Bestandswohnungen eine Zinsbindung von 10 Jahren, da Sie nach  Ablauf die Kapitalanlage steuerfrei veräußern können. Grundsätzliche hängig dies von Ihrer persönlichen Anlagestrategie ab.

Für Neubauwohnungen empfehlen wir üblicherweise eine Zinsbindung von 10 bis 20 Jahre. Die Zinsbindung hängt jedoch von Ihrer individuellen Situation und Ihren Zielen ab.

Die Tilgungsrate hat direkten Einfluss auf die monatliche Belastung sowie die Laufzeit des Kredits beim Wohnungskauf. Es ist wichtig, dass sie individuell angepasst wird. Zu beachten ist, dass die Tilgung nicht als Werbungskosten steuerlich absetzbar ist, da sie das Vermögen von Bargeld in Immobilienvermögen umwandelt.

Für Kapitalanleger liegt die Tilgung bei 1,5%. 

In Zeiten niedriger Zinsen wurde die Tilgung mit zeitweise 2%-3% finanziert.

Je nach Darlehensvertrag können auch Maximalbeträge in Form einer sogenannten Sondertilgung fixiert werden. 

Durch die Auswahl des richtigen Standorte ergibt sich grundsätzlich eine hohe Nachfrage an Wohnraum. Die Auswahl des Mieters durch die Mietverwaltung reduziert Risiken eines Mietausfalls. Bei  größeren Wohnanlagen wird meist ein Mietpool gegründet. Bei vermieteten Bestandswohnungen gibt es bereits eine dokumentierte Miethistorie, sodass Sie mit Kauf der Wohnungen auch das Mietverhältnis übernehmen. 

Bei vermieteten Bestandswohnungen ist eine entsprechende Versicherung gegen Mietausfall eine zusätzliche Option.