Warum eignen sich Denkmal- und Neubauimmobilien besonders für Kapitalanleger?

Weil beide Immobilienarten starke steuerliche Effekte bieten (Denkmal-AfA, degressive AfA, QNG-/DGNB-Sonder-AfA) und häufig mit staatlichen Förderdarlehen kombiniert werden können. Das steigert die Eigenkapitalrendite deutlich. Keine energetischen Altlasten: Neubauten (KfW-, QNG-/DGNB-Projekte) und hochwertig sanierte Denkmalimmobilien erfüllen aktuelle Energie- und Effizienzstandards. Damit sind Sie nicht von zukünftigen EU-Sanierungsrichtlinien (z. B. der EU-Gebäuderichtlinie / EPBD) betroffen. Geringes Instandhaltungsrisiko: Sowohl Neubau als auch vollständig sanierte Denkmalsubstanz bieten ein äußerst geringes Risiko für unerwartete Reparaturen. Bei Denkmalobjekten ist die gesamte Haustechnik – Heizung, Elektrik, Leitungen, Dach, Fassade – neu aufgebaut. Bei Neubauten gilt Gewährleistung nach BGB bzw. VOB. Für Kapitalanleger bedeutet das eine hohe Planungssicherheit , kalkulierbare Kostenstrukturen und ein minimiertes Risiko für teure energetische Nachrüstungen, die sonst in vielen Bestandsimmobilien drohen.

Was ist die Denkmal-AfA und welchen Vorteil habe ich?

Bei denkmalgeschützten Objekten können die Sanierungskosten über 12 Jahre steuerlich abgeschrieben werden (§ 7i EStG). Das führt zu deutlichen Steuerersparnissen und sorgt für eine spürbar höhere Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital.

Was bedeutet die degressive AfA bei Neubauten?

Für Neubauobjekte gilt seit 2023 eine 5 % degressive AfA auf die Herstellungskosten (§ 7 Abs. 5a EStG). Besonders wertvoll: Die höheren Abschreibungen fallen in die ersten sechs Jahre bis 8 Jahren – genau in jene Phase, in der Kapitalanleger meist den größten steuerlichen Effekt benötigen.

Was ist die Sonder-AfA (QNG/DGNB)?

Bei zertifizierten Neubauten (QNG/DGNB) ist zusätzlich eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr über 4 Jahre möglich (§ 7c EStG) . Damit können Anleger einen erheblichen Teil der Investition in kurzer Zeit steuerlich geltend machen. Ziel ist den höchsten Energiestandard zu erfüllen und die deutlich höheren Planungs- und Baukosten für Kapitalanleger zu kompensieren!

Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtiger als die Mietrendite?

Die Mietrendite misst nur das Verhältnis von Jahresmiete zum Kaufpreis. In wirtschaftlich starken Regionen – besonders bei Neubau- und Denkmalimmobilien – liegt sie aufgrund hoher Baukosten, moderner Standards und guter Lagen meist bei 2,5–3,5 %. Das ist normal und kein Nachteil. Entscheidend für Kapitalanleger ist aber die Eigenkapitalrendite. Sie berücksichtigt: Steuervorteile (degressive AfA, Denkmal-AfA, Sonder-AfA) den Fremdkapitalhebel (100 %-Finanzierung) KfW-Förderung und Tilgungszuschüsse geringe Instandhaltung und planbare Kosten Dadurch entsteht eine überdurchschnittlich hohe Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, oft deutlich zweistellig – selbst bei moderater Mietrendite. Wichtig: Hohe Mietrenditen entstehen fast immer dort, wo das Risiko hoch ist: strukturschwache Regionen Bevölkerungsrückgang Leerstandsrisiko energetische Sanierungspflichten geringe Wertentwicklung Professionelle Anleger entscheiden daher nie nach der Mietrendite allein, sondern nach der Eigenkapitalrendite, Stabilität und Zukunftsfähigkeit des Standorts.

🎙️ HIKV. Podcast – Klartext für Kapitalanleger

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Warum eignen sich Denkmal- und Neubauimmobilien besonders für Kapitalanleger?

Weil beide Immobilienarten starke steuerliche Effekte bieten (Denkmal-AfA, degressive AfA, QNG-/DGNB-Sonder-AfA) und häufig mit staatlichen Förderdarlehen kombiniert werden können. Das steigert die Eigenkapitalrendite deutlich.

Keine energetischen Altlasten:
Neubauten (KfW-, QNG-/DGNB-Projekte) und hochwertig sanierte Denkmalimmobilien erfüllen aktuelle Energie- und Effizienzstandards.
Damit sind Sie nicht von zukünftigen EU-Sanierungsrichtlinien (z. B. der EU-Gebäuderichtlinie / EPBD) betroffen.

Geringes Instandhaltungsrisiko:
Sowohl Neubau als auch vollständig sanierte Denkmalsubstanz bieten ein äußerst geringes Risiko für unerwartete Reparaturen.
Bei Denkmalobjekten ist die gesamte Haustechnik – Heizung, Elektrik, Leitungen, Dach, Fassade – neu aufgebaut.
Bei Neubauten gilt Gewährleistung nach BGB bzw. VOB.

Für Kapitalanleger bedeutet das eine hohe Planungssicherheit, kalkulierbare Kostenstrukturen und ein minimiertes Risiko für teure energetische Nachrüstungen, die sonst in vielen Bestandsimmobilien drohen.
Was ist die Denkmal-AfA und welchen Vorteil habe ich?

Bei denkmalgeschützten Objekten können die Sanierungskosten über 12 Jahre steuerlich abgeschrieben werden (§ 7i EStG).

Das führt zu deutlichen Steuerersparnissen und sorgt für eine spürbar höhere Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital.
Was bedeutet die degressive AfA bei Neubauten?

Für Neubauobjekte gilt seit 2023 eine 5 % degressive AfA auf die Herstellungskosten (§ 7 Abs. 5a EStG).

Besonders wertvoll: Die höheren Abschreibungen fallen in die ersten sechs Jahre bis 8 Jahren – genau in jene Phase, in der Kapitalanleger meist den größten steuerlichen Effekt benötigen.
Was ist die Sonder-AfA (QNG/DGNB)?

Bei zertifizierten Neubauten (QNG/DGNB) ist zusätzlich eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr über 4 Jahre möglich (§ 7c EStG).

Damit können Anleger einen erheblichen Teil der Investition in kurzer Zeit steuerlich geltend machen.

Ziel ist den höchsten Energiestandard zu erfüllen und die deutlich höheren Planungs- und Baukosten für Kapitalanleger zu kompensieren!
Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtiger als die Mietrendite?
Die Mietrendite misst nur das Verhältnis von Jahresmiete zum Kaufpreis. In wirtschaftlich starken Regionen – besonders bei Neubau- und Denkmalimmobilien – liegt sie aufgrund hoher Baukosten, moderner Standards und guter Lagen meist bei 2,5–3,5 %. Das ist normal und kein Nachteil.

Entscheidend für Kapitalanleger ist aber die Eigenkapitalrendite.
Sie berücksichtigt:
- Steuervorteile (degressive AfA, Denkmal-AfA, Sonder-AfA)
- den Fremdkapitalhebel (100 %-Finanzierung)
- KfW-Förderung und Tilgungszuschüsse
- geringe Instandhaltung und planbare Kosten
Dadurch entsteht eine überdurchschnittlich hohe Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, oft deutlich zweistellig – selbst bei moderater Mietrendite.

Wichtig:
Hohe Mietrenditen entstehen fast immer dort, wo das Risiko hoch ist:
- strukturschwache Regionen
- Bevölkerungsrückgang
- Leerstandsrisiko
- energetische Sanierungspflichten
- geringe Wertentwicklung
Professionelle Anleger entscheiden daher nie nach der Mietrendite allein, sondern nach der Eigenkapitalrendite, Stabilität und Zukunftsfähigkeit des Standorts.

Wie funktioniert eine 100 %-Finanzierung – und warum nutzen diese Strategie vor allem Vermögende?

Bei Kapitalanlageimmobilien kann der gesamte Kaufpreis über ein Bankdarlehen finanziert werden. Die monatlichen Belastungen werden durch Mieteinnahmen, steuerliche Abschreibungen und – bei förderfähigen Projekten – KfW-Förderdarlehen -aufgefangen.

Dieses Modell wird seit Jahrzehnten von vermögenden Anlegern genutzt:
Sie binden möglichst wenig eigene Liquidität, erzielen aber durch den Fremdkapitalhebel eine überdurchschnittlich hohe Eigenkapitalrendite.

Der Vorteil für Sie:
Schon mit vergleichsweise geringem Eigenkapital (meist nur für Kaufnebenkosten) lässt sich eine vollwertige Immobilie erwerben – inklusive aller Steuereffekte. Dadurch entsteht ein Investment mit maximalem Hebel, ähnlich der Vorgehensweise großer Investoren und Family Offices.
Wie viel Eigenkapital wird tatsächlich benötigt?

Für Kapitalanleger fallen in erster Linie die Kaufnebenkosten an. Diese setzen sich zusammen aus:

Grunderwerbsteuer
• Bayern: 3,5 %
• Sachsen: 5,5 %
• Sachsen-Anhalt: 5,0 %
• Brandenburg: 6,5 %
• Berlin: 6,0 %

Notarkosten & Grundbuchamt
In der Regel zusammen ca. 1,5 % des Kaufpreises. Die Gesamthöhe der Nebenkosten hängt immer vom Kaufpreisvolumen und dem Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet.

Wichtig für Sie:
Über die HIKV erwerben Sie provisionsfrei – es fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Dadurch bleibt Ihr Investment eigenkapitalschonend, und der notwendige Eigenkapitalbedarf reduziert sich deutlich.

In vielen Fällen liegt der reale Eigenkapitalbedarf – je nach Objekt und Kaufpreis – bereits im Bereich von 10.000 € bis 30.000 €.
Muss ich mich selbst um die Vermietung kümmern?

Nein.
Gemeinsam mit unseren Partnern organisieren wir die kostenfreie Erstvermietung und – falls gewünscht – auch weiterführende Verwaltungsleistungen. Für Sie bedeutet das: ein reibungsloser Start und frühzeitige Mieteinnahmen.

Bei den meisten Projekten gibt es eine sogenannte Sondereigentumsverwaltung inklusive Mietermanagement ...
Warum bietet die HIKV nur ausgewählte Standorte an?

Nicht jedes Immobilienprojekt eignet sich für eine Kapitalanlage. Wir wählen unsere Standorte nach klaren, wirtschaftlich belastbaren Kriterien aus, damit Sie langfristig von Wertzuwachs, steigende Mieternachfrage und strategischer Standortentwicklung profitieren.

Unsere Auswahl richtet sich nach folgenden Kernfaktoren:

1. Wirtschaftskraft & Beschäftigungsdichte
Wir konzentrieren uns auf Regionen mit einer starken, diversifizierten Wirtschaftsstruktur.
Standorte wie Bayern, Sachsen und Berlin/Brandenburg bieten:
➔ internationale Unternehmen und Hidden Champions
➔ stabile Arbeitsmärkte
➔ hohe Kaufkraft
➔ geringe Ausfallrisiken
Diese Faktoren sorgen für nachhaltige Mietnachfrage und steigende Immobilienwerte.

2. Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum (Premium-Wohnen)
Wir bieten Projekte ausschließlich in Städten und Lagen an, in denen:
➔ hoher Zuzug,steigende Haushaltszahlen,
und eine deutliche Nachfrage im mittleren bis gehobenen Mietsegment bestehen.

Gerade Neubau- und Denkmalobjekte in gefragten Stadtquartieren sind überdurchschnittlich wertstabil und erzielen langfristig höhere Mieten.

3. Standortentwicklung & Urbanisierung
Wertzuwachs entsteht dort, wo Städte investieren:
➔ neue Universitäten und Technologieparks und Zuzug von Unternehmen
➔Infrastrukturprojekte
➔ Stadtteilentwicklungen
➔Modernisierung historischer Quartiere
Ausweisung neuer Innovations- und Gewerbeflächen.
Diese Entwicklungen erhöhen Nachfrage und Wert – messbar und stetig.

4. Politische Stabilität & verlässliche Rahmenbedingungen. Wir arbeiten nur in Bundesländern und Kommunen mit:
➔ stabiler Politik, klaren Genehmigungsstrukturen,
➔ verlässlicher Förderkulisse (z. B. KfW, QNG, Denkmal).
Für Kapitalanleger ist politische Kontinuität ein wichtiger Faktor, da sie die Planbarkeit des Investments sichert.

5. Innovationskraft & Zukunftsbranchen
Standorte wie Nürnberg/Fürth/Erlangen, Leipzig, Dresden oder Potsdam ziehen Unternehmen aus Zukunftsbranchen an – u. a.:
➔ Medizintechnik
➔ Halbleiterindustrie
➔ Forschung & Entwicklung
➔ Software / KI
➔ CleanTech
➔ Life Sciences
➔ etc.
Dadurch steigt die Anzahl gutverdienender Mietergruppen – ein Vorteil für hochwertige Kapitalanlageobjekte.
Wie hoch ist der Zeitaufwand für mich als Eigentümer?
Der operative Aufwand für Kapitalanleger ist gering – und deutlich niedriger, als viele anfangs erwarten. Grund dafür ist die Kombination aus professioneller Verwaltung, moderner Vermietungskonzepte und klaren Prozessen.

1. Sondereigentumsverwaltung übernimmt alles Wichtige. Die Verwaltung kümmert sich um:
- Mietzahlungen & Nebenkostenabrechnungen
- Kommunikation mit Mietern
- Mahnwesen
- Reparaturen & Handwerkerkoordination
- Neuvermietungen bei Bedarf
- Sie erhalten lediglich Abrechnungen und relevante Informationen.
2. Erstvermietung wird komplett organisiert
Inserate, Besichtigungen, Mietvertrag, Übergabe – alles erfolgt über professionelle Partner. Sie müssen nicht selbst aktiv werden und profitieren von einer schnellen Vermietung.

3. Keine energetischen Altlasten oder Sanierungszwänge
Neubau- und saniere Denkmalobjekte haben:
- neue Haustechnik
- lange Gewährleistungsfristen
keine EU-Energie-Nachrüstpflichten
Das bedeutet: kaum unvorhergesehene Kosten und sehr wenig organisatorischer Aufwand.

4. Steuerliche Dokumente werden vorbereitet
Abschreibungsnachweise, Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erhalten Sie automatisch – ideal für Ihren Steuerberater.

5. Digitale Abläufe statt Papierkram
Viele Verwaltungsprozesse laufen heute digital:
- Online-Schadensmeldungen
- digitale Abrechnungen
automatisierte Zahlungsübersichten
Das spart Zeit und macht die Verwaltung transparent.

6. Ihre Aufgaben beschränken sich auf wenige Punkte
In der Praxis bedeutet das für Sie:
- einmal jährlich Abrechnung prüfen
- Steuerunterlagen weitergeben
- gelegentlich Entscheidungen zur Instandhaltung freigeben
Mehr Aufwand entsteht in der Regel nicht.

Fazit:
Der Zeitaufwand für Eigentümer liegt realistisch bei 1–3 Stunden pro Jahr.
Die Immobilie arbeitet für Sie – nicht umgekehrt.

HIKV, Holger Hohlfeld, Hohlfeld Immobilien

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VORANKÜNDIGUNG

➢ KfW-Förderdarlehen

➢ STEUERVORTEIL: 5 % degressive AfA (Herstellungskosten)

➢ Zusätzlicher STEUERVORTEIL: QNG-Zertifizierung 🌱 für nachhaltiges Bauen mit 5 % Sonder-AfA

➢ Service für Kapitalanleger u.a. Mietermangement

➢ Wir sind offizieller Beratungs- und Vertriebspartner des Bauträgers

PROVISIONSFREI

Wir beraten Sie im Auftrag des renommierten Projektentwicklers

– für Sie selbstverständlich provisionsfrei

Wohnungsvarianten:
1-Zimmer-Wohnungen bis 5-Zimmer-Wohnungen mit ca. 29 m² bis 124 m²
➜ Kaufpreise von 187.000 € bis 981.900 €

Informationen ▪ Berechnung anfordern

*Pflichtfeld

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Warum eignen sich Denkmal- und Neubauimmobilien besonders für Kapitalanleger?

Was ist die Denkmal-AfA und welchen Vorteil habe ich?

Was bedeutet die degressive AfA bei Neubauten?

Was ist die Sonder-AfA (QNG/DGNB)?

Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtiger als die Mietrendite?

Wie funktioniert eine 100 %-Finanzierung – und warum nutzen diese Strategie vor allem Vermögende?

Wie viel Eigenkapital wird tatsächlich benötigt?

Muss ich mich selbst um die Vermietung kümmern?

Warum bietet die HIKV nur ausgewählte Standorte an?

Wie hoch ist der Zeitaufwand für mich als Eigentümer?

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Warum eignen sich Denkmal- und Neubauimmobilien besonders für Kapitalanleger?

Was ist die Denkmal-AfA und welchen Vorteil habe ich?

Was bedeutet die degressive AfA bei Neubauten?

Was ist die Sonder-AfA (QNG/DGNB)?

Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtiger als die Mietrendite?

Wie funktioniert eine 100 %-Finanzierung – und warum nutzen diese Strategie vor allem Vermögende?

Wie viel Eigenkapital wird tatsächlich benötigt?

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